买房应该全款还是贷款

一般都是发些技术博文,这篇随性讲点其他的内容(买房)~

不经意看到一个视频,内容大概是一人准备全款买房,但销售员安利他贷款买房(建议他用首付之外的钱做其他投资),说的似乎也有一些道理,突然想到买房应该全款还是贷款确实是个有意思的问题,这里简单分析一下这个问题~

首先我们简化一下买房这个问题,不考虑买房卖出、通货膨胀等问题,仅考虑最朴素的情况,假设我们有初始资金( $F$) 50万(500000):

$F = 500000$

我们想要购买一套房子,价格( $P$)也为 50万(不考虑交易税费等其他支出):

$P = 500000$

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如果我们要全款买房,则很容易算出最终剩余资金( $L$)为 0:

$L = F - P = 0$

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如果我们要贷款买房,这时资金支出会复杂一些,但我们仍然可以做些简化:

假设我们首付是 10万,贷款为 40万,贷款期为 10 年,由于贷款利息的存在,我们虽然贷款了 40万,但利息总共需要支付 30万,也就是说我们总共需要还给银行 70万(不考虑提前还款等情况).

这里我们再简化一下,我们给银行的总还款(70万)可以在 10 年之后一次性支付,这样我们就可以规避每月还款的计算问题了.

OK,我们再次来计算一下我们最终剩余资金是多少:

首先,我们要支付首付款:

$F = 500000 - 100000 = 400000$

这时我们的初始资金还剩余 40万,并且房子我们已经买到手了(银行给我们支付了剩余的房款,并且我们可以在 10 年之后一次性还款,所以目前我们不用考虑这笔借款),接着就如视频里销售员所建议的,我们要拿着这剩余的 40万来投资了.

我们决定将这 40万存 10年定期,利率为 5%,也就是 10年后我们可以拿到 20万的利息.

时间过的很快,转眼 10年就过去了,我们取出存款,拿到了 20万的利息,此时初始资金变为了 60万:

$F = 400000 + 200000 = 600000$

不过此时银行那 70万的还款期限也到了,我们需要一次性还给银行,于是我们的最终剩余资金就变为了 -10万:

$L = 600000 - 700000 = -100000$

比起上面的全款买房,我们多付出了 10万的成本 …

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实际上,上面那个我们用以投资的 40万资金如果能做到单利每年 7.5% 以上的收益,那么我们就可以有正的最终剩余资金(优于全款买房)~

单利每年 7.5% 以上的收益可以做到吗?当然是有可能的,但能做到的人应该还是少数 … 而且即便你能做到,对银行的收益(你付出的 30万利息)也没影响,考虑到地产商与银行的利益关系,就不难明白为何销售员会这么安利你贷款买房了~

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结论

除非你有很好的收益渠道(做生意?炒房?..),买房还是少贷款的好,贷款了也尽早还(提前还贷)~