公募REITs的脚步声已逐渐靠近。
而在公募REITs落地前，作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。
3月13日，平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。据了解，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。
事实上，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。
业内人士分析称，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。
长租公寓的类REITs浪潮
REITs全称为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。
作为国际上成熟的房地产投融资模式，公募REITs将不动产资产或权益（基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，有效链接、整合产业，能有效促进房地产行业从重资产向轻资产运营转型，平滑房地产周期，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面。
不过，由于我国尚没有出台正式的REITs管理规范，受限于法律、税收、市场等多方面因素，我国目前尚没有标准化的REITs产品，类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。
中金固收团队研究数据显示，2014年5月，我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。随后，类REITs产品成为我国交易所ABS市场的一个常规品种，发行规模超过700亿元。
类REITs交易结构图
而2017年10月开始，类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。
3月13日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划也正式发行。
据了解，该专项计划储架规模50亿元，由平安不动产有限公司（下称“平安不动产”）联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司（下称“平安汇通”）共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。
专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。
值得注意的是，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。所谓合作型，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
REITs如何撬动长租公寓蓝海
2017年是我国长租公寓行业的发展元年，在“房住不炒”、租购并举的大背景下，一系列政策支持使得长租公寓迎来了前所未有的机遇期，各大企业在长租公寓上的布局也日渐扩张。
据平安不动产相关负责人表示，仅2018年一年，平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓项目，总房间数近7000余间。未来十年，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模将达到2000亿元。
长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。
文章来源：必盈社区