“不论一个创业者有多么伟大的梦想，他都不能违背一些商业规律，绝大多数企业不是死于饥饿，而是死于欲望。”周鸿祎评价乐视危局的这句话，放在今天的地产行业，应景程度或许有过之而无不及。
过去几年间，房地产行业在一派歌舞升平中迎来量价齐涨的繁荣时刻。高歌猛进之下，一批奉行“规模为王”的房企，以“高杆杠、高负债、高周转”三大核心标签，在地产圈迅速崛起，独领风骚。
然而，此一时彼一时。房价暴涨过后，房地产调控如约而至。金融去杠杆与限购、限贷、限售、限价等调控政策双管齐下，房企经营开始承压，去化难、回款难、融资难等问题逐渐出现。
熙熙攘攘之后，房企的规模大跃进迎来了集体反思的时刻。
作为房企规模为王的典型代表，欲望之上，阳光城也走到了命运的十字路口。
01｜危机中的倡议书
刚刚过去的这个重阳节，阳光城9434名员工收到了一封来自公司的倡议书，倡议员工积极买入公司股票（股票简称：阳光城；股票代码：000671），买入披露期间为2018年10月29日至2018年12月31日。
倡议书的倡议人包括公司执行董事长及总裁朱荣斌先生、公司执行副总裁吴建斌先生、公司执行副总裁阚乃桂先生、公司财务总监陈霓女士、公司董事会秘书徐慜婧女士等公司经营管理层；而被倡议人包含阳光城及下属全资子公司、控股子公司的全体员工。
阳光城方面称，此次倡议是基于其对公司投资价值判断以及对企业未来经营发展的信心，并不与公司业绩挂钩，员工按市价在二级市场进行自主购买公司股票。并补充到，本次倡议非公司董事会决议，不构成公司对投资者的实质性承诺，仅代表倡议人对公司投资价值的判断以及对公司未来发展前景充满信心。
在该倡议书公告披露后，一名账号名为“阳光pan”的疑似阳光城员工在雪球上写下这么一段话：
“虽然是自愿，但实际上是准强制，因为会及时披露进展，谁表现突出、增持积极，难道与年终奖、绩效奖、提拔和晋升没有一点点关系？挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾，临危受命还是临阵脱逃，自己看着办……”
该信息随后被删除。
一点财经（yidiancaijing）注意到，在阳光城发布员工增持公司股票倡议书之前，阳光城的股价已经一路下跌，从今年1月份的最高点10.77元，下跌到了10月16日的最低点4.51元。在倡议书正式公告发布的10月18日，阳光城股价报收4.87元，较1月份的股价已然腰斩。
今年以来，地产股普遍下跌，类似阳光城这样暴跌超过50%的地产股并不在少数。为了救市，地产公司纷纷采取回购、大股东增持等形式以挽回市场信心，但倡议员工全员增持公司股票，阳光城是第一家。
在发布员工增持倡议书之前的10月12日，阳光城也曾发布控股股东及关联方增持的公告，称公司控股股东阳光集团或其全资子公司东方信隆或一致行动人福建康田实业拟于10月29日起12个月内增持公司股份不少于公司总股本的1%、且不超过2%。
但与新城控股等房企选择在大股东增持的同时实施回购不同，阳光城选择了倡议员工增持，并由大股东实施兜底的形式，阳光城为什么要这么做？
股价暴跌与倡议书背后，一场危机正悄悄向阳光城靠近。
02｜悬崖边的股价
一位阳光城小股东的留言引起了一点财经（yidiancaijing）的关注——翻译一下：大股东连股份都全质押了，根本搞不到钱了，公司资金链紧张也没钱回购了，其他公司都在增持回购，我们不发点声音也挺不好意思的，但是我们的倡议是真诚地，发自肺腑的。
虽然是在调侃，但一点财经（yidiancaijing）研究后发现，小股东的看法或许并非全无道理。
按照阳光城最新公布的数据，截止10月18日，阳光城控股股东福建阳光集团持有的公司股份为709,136,962股(占公司总股本的比例为17.51%)，累计已质押的股份数为694,204,461股(占公司总股本的比例为17.14%)；福建阳光集团全资子公司东方信隆持有的公司股份为620,370,947股(占公司总股本的比例为15.32%)，累计已质押的股份数为579,692,752股(占公司总股本的比例为14.31%)；一致行动人福建康田实业持有的公司股份为411,785,923股 (占公司总股本的比例为10.17%)，累计已质押的股份数为399,073,423股(占公司总股本的比例为9.85%)。
据此计算，阳光城控股股东福建阳光集团共计持有阳光城总股本的43%，累计质押的股份数则占到了公司总股本的41.3%，股权质押比率高达96%。
与此同时，一点财经（yidiancaijing）留意到，在阳光城遭遇股价腰斩困境的同时，阳光城控股股东福建阳光集团自身也正在遭遇融资困境。
10月17日，上交所公告披露了福建阳光集团2018年公开发行公司债券(第二期)的发行结果。据悉，福建阳光集团原本获准向合格投资者公开发行面值不超过人民币26.60亿元的公司债券，采用分期发行方式，本期债券为第二期发行，发行规模为不超过10亿元。但最终，公司却仅发行募资到了3.75亿元，票面利率7.50%，期限3年，远远低于公司预期。
综上所述，上述小股东所提到的“大股东连股份都全质押了,根本搞不到钱了”，或许并非空虚来风。
一点财经（yidiancaijing）了解到，股票质押融资业务本质上还是一种贷款融资业务，只不过是以股票作为质押品，设置了预警线和平仓线。如果跌破预警线和平仓线，也不一定会触发违约或者平仓，追加股票、保证金或者其他担保品担保就行，或者提前把这笔融资还款也行。
但今年大量上市公司大股东因为股票质押违约爆仓和被迫转让股权，均是因为股价跌破平仓线无法追加股票和保证金或者到期无法还款购回股票。
也因此，在公司股价遭遇腰斩式暴跌、大股东股票质押率高达96%而资金链又十分紧张情况下，阳光城大股东福建阳光集团无疑存在股票质押违约爆仓和被迫转让股权的风险。
在此背景下，提振公司股价就成为了阳光城迫在眉睫的任务，而倡议员工全员增持公司股票，正是阳光城“挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾” 的重要手段之一。
03｜阳光城冰与火
与阳光城危乎咫尺的股价保卫战形成鲜明对比的，是阳光城近年来节节走高的规模和业绩表现。
数据显示，2012年到2017年六年间，阳光城的销售额实现了70倍的增长。2015年到2017年三年间，阳光城分别实现销售额310亿元、487亿元和915亿元。截至今年前9个月，阳光城已完成销售金额1090亿元，正式迈过千亿大关。
不断跃升的规模销售源自一直以来不断储备的粮草。一点财经（yidiancaijing）了解到，为了广纳土储，阳光城采取了包括招拍挂、并购、合作等多管齐下的做法，不断扩充布局阵营。
以2017年为例，2017年阳光城新增土地项目120个，新增计容面积 2,021.63万平方米，其中通过公开招拍挂新增68个土地项目(含权益类)，计容面积947.34万平方米，按权益比例计算成交金额为218亿元；通过并购获得52个地块项目，计容面积1,074.29万平方米，成交金额为556亿元。仅拿地一项，阳光城一年就支出了774亿元，达到了总销售额的84.59%。
但成长并非没有代价，随之而来的便是阳光城负债规模的节节走高。数据显示，2015年到2017年间，阳光城合并口径资产负债率分别为80.42%、84.29%和85.66%，呈现逐步上升的趋势。
2015年到2017年，阳光城总负债分别高达564.31亿元、1015.06亿元和1926.80亿元，复合增长率达到了85%，高于阳光城规模的增长率。
在房地产市场行情好，融资、回款能够有所保障的情况下，阳光城通过举债、加杠杆的方式做大规模是行得通的，但当市场行情发生变化，销售、回款、融资都变的艰难的时候，问题也随之出现。
数据显示，虽然2018年上半年阳光城收缩了拿地的规模，仅耗资105亿元新增计容面积551.85万平方米。但阳光城的负债水平仍持续升温。截至2018年6月30日，阳光城资产负债率已进一步上升至85.73%。
截至2018年6月末，阳光城短期借款131亿元，一年内到期的非流动负债3,105,511.52万元，其他流动负债为7,579.00万元，合计占有息负债 38.62%，而当期，阳光城账面货币资金仅为332.90亿元，并未足以覆盖短期债务敞口，存在一定的流动性风险。
负债规模高企，但滚雪球的游戏还得继续。
今年以来，新加入阳光城的“双斌”——董事长朱荣斌和首席财务官吴建斌，尝试了多种融资方式，诸如发行公司债、设立物业类资产专项计划、发行定向债务融资工具、发行供应链ABS等，努力填补资金缺口，缓解公司流动性压力。
但在去杠杆背景下，特别是在房企资金受调控重点监管情形下，阳光城要想在融资上实现突破也并非易事。
最新一期发债结果显示，与母公司遭遇的融资困境相同，阳光城自身的融资环境也并不乐观。10月22日，阳光城披露2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行结果。该期债券原定基础发行规模5亿元，可超额配售规模不超过10亿元（含10亿元），利率询价区间6.5％-7.5％。最终实际发行规模11亿元人民币，最终票面利率7.50%。
04｜结语
积雪需要一个冬天，雪崩却只需要几秒。
当整个行业都面临转折，如何小心地度过冬天，更加考验每一个经营者的智慧。
阳光城首席财务官吴建斌曾说，房地产的生意说到底其实就是三个要素：人、地、钱。但当地产公司最为核心的资金要素被上帝之手呃住喉咙之际，手握强兵壮马和储备诸多土地的阳光城，是否能顺利地度过即将到来的寒冬，考验或许才刚刚开始。
来源：一点财经（http://www.yidiancaijing.xin/）
作者：王 鑫
编辑：刘 煜
封面：邓 攀