2022年到底有多难？号称世界三大硬资产的“美股、中房和日债”纷纷陷入困境，而中国的房子尤其难过。以前听到比较多的新闻是“为了买房能有多拼”，现在却变成“为了卖房能有多拼”。三十年河东三十年河西，曾经一度让普通民众“高攀不起”的房子，有一天竟然可以用农产品来换！几年前马云曾预测：“未来房价如葱”。现在来看，房价如不如葱不知道，但是已经跟小麦、大蒜、西瓜挂钩了。
一周前，河南房企建业两楼盘率先推出“小麦、大蒜换房”活动，因为受到太多舆论关注，原计划持续到7月10日的活动，仅仅推了两天就提前终止了。
但是面对如今的楼市行情，仍有房企跃跃欲试。6月28日，新城控股旗下的南京云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，推广海报显示，该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款，每套房收购上限一万斤，最高可以抵扣10万元，活动时间为6月28日-7月15日。
房地产商的这一系列花式大促销操作，在长达30年的商品房开发历史上，还真是空前的。对此，网上评价褒贬不一。业内专家评价农产品换房是“精准需求”“营销创新”，也有很多人质疑这是变相“收割农民”。那么花样促销卖房背后真相如何？到底是“利民”还是“坑民”呢？
明面上看，是一举两得，双方受益。既给房企找到了客户，解决了去库存的难题，让农民变市民，又给出比市价要高价格，农民可通过出售农产品，换取一定的经济补充，再来买房。实则是房产商为避开限价令而“发明“的变相降价，无奈最终背锅侠还得是农民，后期几十万房贷要还，外加购房风险具有不确定性。
首先，房产商的这种操作能够绕过地方政府的降价限制，目前多地政府对楼房价格，都有“限制令”，因此楼盘并不能随意降价。对于房地产企业来说，需要通过销售来回收流动性，尤其是那些存在偿债压力的企业，而降价促销依然是回收流动性最有效的办法。那么在楼盘价格无法下降的情况下，就出现了以“当季农产品”作为中间产品，打着“以物换物“的旗号，实现变相降价的操作。其次，拐着弯地向”农民“传达房价下跌的信号，激起买房热情。开发商高于市场价收购农产品，就是让利，情商高的说法是帮农民找了销路，其实就是降价让利。毕竟买涨不买跌的道理大家都懂，明目张胆降价反而让大家不敢买。反而通过高价来收购农产品，也帮助了农民拓展销路，解决了三农问题，地方肯定是支持的。只是对于开发商而言，把原本降价卖房说的更加隐晦了。
可以确定的是，对于实际参与活动的购房者来说，未来将不得不面临几十万的房贷，且最后能否顺利提房也要另当别论。
我们不妨以“小麦换房“的例子来大概估算一下，按照2元/斤的价格，假设开发商收了500万斤小麦，再折价卖给市场，至少赚取750万人民币。更关键的是，小麦只能抵扣16万，剩余74万甚至更多的房款需要购房者自掏腰包。对于农民来说，这几十万贷款，三十年月供也要两三千，这显然是笔巨大开支。如果收入不稳定，平常只是在工地搬砖打零工，还真不敢随意下手。
再来说说其中的风险，这要看购房者购买的是现房还是期房，现房是现有的房子，一般在购买之后就可以入住了，而期房是还没有建设好的房子，所以期房一般是要等到通知之后才能入住。如果购买的是现房，那表明房地产商日子确实不太好过，迫切想把房子卖出去获得现金流，因而不得不提高变相降价来绕开监管，在这种情况下，对于确有住房刚需且准备买房的人，这种楼盘是可以入手的。而如果购买的是期房，那就要注意了，近些年有关“烂尾楼“的报道层出不穷，在开发商资金链断裂情况下，购房者很有可能面临”两空“风险。尤其是那些把 “半拉子工程”拿出来售卖的企业，无论宣传噱头有多大，一定要谨慎考虑。
这透露出房地产什么样的趋势？
以农作物换房只是其中的一类夸张操作，类似的营销还有江苏连云港海州区的保利水木芳华项目，618期间推出了买房送一头200斤土猪，而且承诺包杀。广西玉林市仁东镇政府，为了鼓励购房，今年以来发布了一系列购房利好政策，其中甚至包括买房“送工作”。还承诺有最低薪酬保障等。在一系列魔幻促销的背后，与当前房地产市场惨淡的销售情况不无关系。
一方面，房地产市场销售规模不断下滑。2022年前五个月，今年前5月全国商品房总销售额同比下降31.5%。以小麦、大蒜、西瓜这类农产品抵首付的主要目的，还是在于想加速去库存，尽快回笼资金。另一方面，反映房地产市场投资热度也同样遇冷。房地产开发投资完成额累计同比跌至水平线以下。此外据报道，2021年开发商拿到的地，到现在有将近80%都还没有开工。不得不说，在这个炎热的夏季，房地产行业已然跌入寒冬！
花样百出的救市措施，真的有用吗？
变相降价并不一定能真正激起群众的购买热情，深入骨髓的“病“才是房地产无法向其他行业那样快速恢复的根本。疫情影响下，整个经济环境都是很好，各行各业多少受到牵连，上半年大家都没有挣到多少钱，消费热情不高，这是问题，但这不是根本问题。根本在于，房地产守不住底线，工程烂尾、质量堪忧等各种问题，导致市场信心受损。当前来看，除非这个情况得到缓解，否则即使开发商再创新出一百个营销花样，也很难真正实现救市。