一线城市买房反思

在一线城市,刚需需要买房,投资也需要买房。只要你有钱,有房票就可以一直买房,稳赚不赔。

为啥要买房

买房是为了刚需。无论是谈婚论嫁,还是共筑一个港湾,房子都为这些提供了物质基础。不用在乎房东的奇葩要求,也不用经历搬家的劳累。在自己家里可以随心所欲。

买房是为了保值。看看外面的物价,看看周边的房价,这些都在涨,只有 RMB 在贬值。小时候 2 分钱就可以买个烧饼,现在一个烧饼得要 1.5 元。钱还是那个钱,但是已经没有那个价值了。把钱放在银行看它贬值,不如让它变成房子跟着现实一起涨。

买房是为了投资。关注了叫“猴大大”的博主,他做过这样一个对比:作为包揽 2019 年度公募基金业绩排行榜前三的广发基金经理刘格菘,在 5.86 年的投资年限中,共取得 186.41% 的总回报,年化回报率超过 20.34%。这就是市场最顶尖的高手所能达到的年化收益。在过去 20 年里,任何普通人在上海买房子。随便瞎买,任何时间买,到下轮行情周期结束,至少涨幅 100%。若选对“好”房子,涨幅 300% 的案例也寻常。按随便瞎买的算,楼市 5 年翻一翻,年化 18.9%,这是普通人在上海买房子的年化收益水平。所以这就是为啥投资可以投在一线城市的房子上。

上面的道理我一开始也不懂,经历了 2020 年 12 月末疯狂的上海房价,亲眼目睹了一间 66 平的房子(双学区)由 650 万在 2 周内涨到了 900 万,我渐渐懂了。

买房的目的

做任何事都要明确目的是啥,对于买房也一样。当然买房的目的不一样,对房子的考量也不一样。有人买房是为了有个家,此时的考量就是两房以上,方便以后照顾小孩,其它的楼层,位置就没有那么太在乎;有人买房是为了小孩上学,此时第一考量是学区未用,至于房子大小,地理位置也不太在乎;有人买房是为了投资,此时租售比就比较重要了。。。总结上面的情况,不外乎考虑房子是否有学区,面积,房型,楼层,地理位置,周边配套等因素,这些也是决定房子价值的重要因素。对了,还有两个基本条件,就是购房资格和手头资金,前者决定你能否买房,后者决定了你可以买什么样的房子。

所以对于买房这事,要先问问自己是否有购房资格,是否是首套(35% 的首付)还是二套(50%+的首付),再统计一下目前手头有多少现金,大概能再酬多少(向亲朋好友借)。最后你就能知道目标的房价范围是多少了。另外,从这次的经历来看,房子的升值能力影响因素依次是是否有学区,面积,地理位置,楼层。所以 2020 年末涨得最疯的就是双学区和九年一贯制的房子,其次才是单学区,接着是改善型的品质房,最后才是其他房子。

买房的注意点

在确定了目标房价范围后,就可以实地找中介帮忙带看了。这次的行情是卖房市场,有句话能很好的佐证这点:能签字的房东才是好房东。所以以往的一些经验未必起效。比如和房东砍价,我是亲眼见到房东见面涨 3 万,买方同意后,卖方说回去拿产证,然后就不来了,留一句过完年再卖。比如想法子扣中介费,现在中介都在搞独家(该房源只有他们家有),再加上卖方市场,想扣中介费,门都没有。但即使这样,不代表买方就任由卖方和中介宰,以下有几点还是挺重要的:

  • 看房找链家
    注意是看房,不是成交房子。为什么这么说?比较过链家,中原,太平洋,我爱我家等中介,发现链家的房源是最多的,服务是最好,服务好体现在中介够专业;房源信息更新更实时;对看房的行程安排比较合理,能最大化看房效率;还有最贴心的看房记录,方便作对比。当然它的中介费也是最高的(2% 的房价),此外它还会收房东 1% 的费用。

  • 不要在一家中介吊死
    其实每家中介或多或少都会有独家房源的。有的是因为和房东熟悉,有的是给房东钱,只有链家会收房东一个点。所以在链家带看完后,可以再找其他家中介看一看,说不定就会有心仪的独家房源,再不济也可以通过其他家去成交之前链家看过的房子,最起码可以省一点中介费。当然,每家的独家房源比较坑的点是中介费一分不让。

  • 多看房,多比较
    看房最起码看十套再去做购房决定。因为房子的事情不是小事,花在上面的钱可能是父辈几十年积累下来的家底,所以这个决定一定要慎重,一定要多做比较。后期看房除非特别心仪,当晚别做决定,睡完一觉如果还觉得好再下定金。因为中介为了促成交易,获取高额佣金,经常会渲染再不下手房子就被别人买了,房市如何火爆等等,如果这个房子特别心仪,中介不说你都会买,之所以走到这步,肯定是这个房子没有那么中意,有不满意的点,所以睡一觉,排除当时中介烘托的那个氛围影响,第二天一大早做决定还来得及。当然如果你多找几家中介,即使到这一步,你也一定不慌,最起码除了这家还有其他家做选择。

  • 一定不交意向金,要交就交定金
    意向金这个东西是一定不能给中介的,它会让买家被中介套牢,最起码给钱容易,拿钱很难。它的意义是买家对房子很感兴趣,是诚心想买的,让卖家放心。但是因为一般金额就 5k 左右,没有什么约束的,房东不想卖,买家也没啥办法,到时候向中介要钱时他会推荐你其它房子。如果真要给钱,就直接下定金,一般 10 万到 15 万,如果房东违约要付双倍的。这个就比较有约束力了。

  • 买房要趁早,下手要快
    一旦确定这个房子就是我想要的,那么就速度下手,别犹豫,特别是今年的卖方市场,一犹豫房子就会被别的买家撬走了。


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