Capítulo 1 Descripción general de la industria
1.1 Resumen
La industria de corretaje de bienes raíces es una industria de servicios profesionales que se ocupa principalmente de los servicios de intermediación para transacciones de bienes raíces entre compradores y vendedores. Estos servicios incluyen tasación y fijación de precios de propiedades, mercadeo y promoción de propiedades, asistencia en la negociación y cierre de transacciones, y más. En esta industria, las agencias suelen tener un equipo dedicado de corredores que tienen licencias legales de corredores de bienes raíces y son responsables de atender a los clientes. Además, la industria de corretaje de bienes raíces incluye servicios de consultoría y administración para desarrolladores, inversionistas o inquilinos de bienes raíces. Esta industria juega un papel importante en el desarrollo de la economía y la construcción de las ciudades, así como en la vida de las personas y empresas.
Según el "Informe del mercado global de agencias inmobiliarias y corretaje 2023" publicado por la organización de investigación de mercado Research and Markets, el mercado mundial de intermediarios inmobiliarios crecerá de 1,32 billones de dólares estadounidenses en 2022 a 1,4 billones de dólares estadounidenses en 2023, con un crecimiento anual compuesto tasa del 7,3%. Aunque la guerra entre Rusia y Ucrania interrumpió el ritmo de la recuperación económica mundial de la epidemia a corto plazo, se espera que el mercado de intermediarios inmobiliarios crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta del 6,5 % a $1,82 billones para 2027.
El brote de la epidemia ha tenido un gran impacto en el mercado de las agencias inmobiliarias en 2020, y la demanda de los servicios prestados por estas agencias ha disminuido debido a las medidas de confinamiento impuestas por los gobiernos. Sin embargo, se espera que el mercado de intermediarios de bienes raíces se recupere de este shock durante el período de pronóstico, ya que este es un "evento de cisne negro" que no se debe a una debilidad continua o fundamental en el mercado o la economía global1.
Las empresas inmobiliarias están invirtiendo en aplicaciones de inteligencia artificial para realizar diversas funciones, como la búsqueda de propiedades, la gestión de la construcción y el diseño. Según una investigación de Drooms, alrededor del 54 % de los profesionales inmobiliarios encuestados han utilizado IA para mejorar las búsquedas de palabras clave, y el 69 % cree que la IA ha dado a sus empresas una ventaja competitiva al permitir búsquedas de documentos de alta velocidad.
En 2022, la región de Asia-Pacífico es la región más grande en el mercado de intermediarios de bienes raíces, y América del Norte es la segunda región más grande en el mercado de intermediarios de bienes raíces.
Se espera que el crecimiento económico y las poblaciones urbanas en rápido crecimiento aumenten la demanda de corredores de bienes raíces residenciales y comerciales durante el período de pronóstico. El aumento en el número de residentes rurales que se mudan a las ciudades ha llevado a una mayor demanda de viviendas asequibles y espacios comerciales. Esto presenta una oportunidad significativa para que los proveedores de servicios inmobiliarios mejoren la vivienda, el comercio minorista y otros servicios comerciales. Alrededor del 60% de la construcción urbana del mundo aún no se ha completado. Según el Banco Mundial, se espera que la población urbana del sur de Asia aumente en 250 millones para 2031. Se espera que esta rápida urbanización impulse la demanda de agencias y corredores de bienes raíces, impulsando el mercado de agencias y corretaje de bienes raíces.
En China, la industria de corretaje de bienes raíces está experimentando un fortalecimiento de la gestión. China ha publicado una directriz sobre la regulación de los servicios de corretaje de bienes raíces para proteger los derechos e intereses legítimos de todas las partes en transacciones relacionadas, informó China Daily. Las pautas emitieron medidas regulatorias en 10 áreas, incluido el registro de instituciones y corredores, la determinación de tarifas de servicio y la protección de información personal.
De acuerdo con las directrices emitidas conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Regulación del Mercado, se tomarán medidas para hacer cumplir estrictamente el sistema de archivo de las agencias de corretaje, mientras se implementa completamente el registro del nombre real de los corredores. Las pautas también establecen que las tarifas del servicio de corretaje deben determinarse mediante la negociación entre las partes de una transacción, teniendo en cuenta factores como el contenido del servicio, la calidad y la oferta y demanda del mercado. Al mismo tiempo, las pautas también instan a las agencias de corretaje a reducir razonablemente el costo de los servicios de venta y arrendamiento de viviendas, y evitar cobrar precios altos por sus servicios aprovechando su posición dominante en el mercado. Además, las pautas prohíben que las firmas de corretaje y sus empleados recopilen, usen, procesen y transmitan ilegalmente o comercialicen, proporcionen y divulguen ilegalmente información personal.
1.2 Clasificación de los Corredores de Bienes Raíces
En China, el comportamiento de corretaje de bienes raíces incluye tres formas: agencia, intermediario y corretaje, entre los cuales la agencia y el intermediario son las principales formas de las actividades actuales de corretaje de bienes raíces. Agencia significa que un agente inmobiliario firma un contrato de encomienda con el cliente, obtiene la autorización del cliente, obtiene la identidad de un agente e implementa actos jurídicos civiles dentro del alcance de la autorización del contrato de encomienda. Intermediario es un servicio de intermediación prestado mediante la firma de un contrato de intermediación y llegando a un consenso con el cliente. Los servicios de intermediación que prestan los agentes inmobiliarios pueden acercar a los clientes diversa demanda de información sobre transacciones de vivienda, por lo que tienen derecho a cobrar comisiones por los servicios de información prestados.
Figura Tasa de comisión promedio de los corredores de bienes raíces en China
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
En los Estados Unidos, según el nivel de requisitos de licencia, se puede dividir en corredores y agentes. La principal diferencia es que los corredores pueden iniciar empresas y firmar contratos de forma independiente, mientras que los agentes deben trabajar bajo la supervisión de los corredores.
Figura Modelo de corretaje de bienes raíces de EE. UU.
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
De acuerdo con los diferentes objetos de servicio, los agentes se pueden dividir en agente del comprador, agente de listado, agente dual o transaccional y agente de referencia. A diferencia de los corredores, los agentes solo necesitan una licencia de bienes raíces para ayudar a los clientes en el proceso de compra, venta o arrendamiento de bienes raíces y ganar una comisión por la transacción, pero deben trabajar bajo la supervisión de un corredor.
Figura Tasa de comisión promedio de los corredores de bienes raíces en los EE. UU.
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank RealTrends
Capítulo 2 Modelo de negocio y desarrollo tecnológico
2.1 Cadena industrial
Los servicios de corretaje de bienes raíces de China se ejecutan a través de toda la cadena de la industria de bienes raíces, involucrando a consultores, agentes de ventas, corredores de casas, valoración de bienes raíces, administración física, planificación de marketing y otros servicios. Los agentes inmobiliarios actúan en el mercado secundario de transacciones inmobiliarias y en el mercado terciario de transacciones inmobiliarias, prestando servicios de intermediación para compradores y vendedores de bienes inmuebles. Entre ellos, en el mercado secundario de transacciones inmobiliarias, prestan principalmente servicios de venta de agentes para promotores , y en el mercado terciario de transacciones inmobiliarias, prestan principalmente servicios de venta de agencia o servicios de intermediación en transacciones de viviendas de segunda mano de particulares. Las empresas de corretaje de bienes raíces no son propietarias de materias primas inmobiliarias, sino que solo dependen de las materias primas inmobiliarias para prestar servicios. Principalmente brindan a los clientes servicios de consultoría, agencia y otros servicios de información a través de la recopilación y el análisis de información inmobiliaria.
Figura Cadena de la industria de la plataforma de intermediación inmobiliaria
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Los promotores inmobiliarios y los propietarios de viviendas son los principales actores en el mercado ascendente de los intermediarios inmobiliarios, son los vendedores en el negocio de compra y venta de viviendas y los arrendadores en el negocio de arrendamiento de viviendas. El negocio de compraventa de vivienda se puede dividir principalmente en compraventa de vivienda nueva en el mercado inmobiliario secundario y compraventa de vivienda de segunda mano en el mercado terciario.Los vendedores en el mercado secundario son promotores inmobiliarios, y los vendedores en el mercado terciario son propietarios de viviendas. . Los arrendadores del negocio de arrendamiento de viviendas son principalmente propietarios de viviendas. Bajo la orientación y el apoyo de las políticas nacionales, los promotores inmobiliarios han aparecido gradualmente en el mercado de arrendamiento de viviendas y se han convertido en arrendadores de arrendamiento de viviendas.
Los compradores e inquilinos de viviendas son los principales actores en el mercado descendente de la cadena industrial y en el lado de la demanda de productos básicos inmobiliarios. Los compradores de vivienda se pueden dividir en compradores que compran casas nuevas en el mercado inmobiliario secundario y compradores que compran casas de segunda mano en el mercado inmobiliario terciario. Los inquilinos alquilan principalmente casas a los propietarios y, con el auge del negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo, los inquilinos también pueden alquilar casas a promotores inmobiliarios.
2.2 Modelo de negocio
En la feroz competencia del mercado, las modernas instituciones de corretaje de bienes raíces de China han heredado, integrado e innovado varios modelos comerciales.
(1) Modelo de fusión: incluido el modelo de Taiwán representado por "Xinyi" (Shanghai Xinyi Housing Intermediary Consulting Co., Ltd.), el modelo de Hong Kong representado por "Central China" (Shanghai Zhongyuan Property Consulting Co., Ltd.), y "21st Century Real Estate" (Shanghai Yaye Real Estate Brokerage Co., Ltd.) como representante del modelo estadounidense, "Lianjia" (Shanghai Lianjia Real Estate Brokerage Co., Ltd.) como representante del modelo extranjero , "reemplazo de la casa superior" (Shanghai House Replacement Co., Ltd.) y " El modelo local representado por Deyou (Shanghai Deyou Real Estate Brokerage Co., Ltd.), y la investigación de mercado y la gestión de activos representada por los cinco comportamientos principales de Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Savills and Colliers International, Consultoría inmobiliaria y modelo de servicio de consultoría.
(2) Modelo innovador: Sobre la base de los modelos tradicionales de venta directa y franquicias, las empresas intermediarias exploran el sistema de socios, el sistema de agente exclusivo para firmar compensaciones en un tiempo limitado, la contratación interna y la vinculación entre primera y segunda mano; agencia las empresas parten de una única empresa de ventas, consultoría y planificación Desarrollada para agencia de proceso completo, agencia conjunta, desarrollo de agentes, intervención en el posicionamiento del producto por adelantado, participación en el capital del proyecto, establecimiento de una buena asociación estratégica a largo plazo con los desarrolladores, confiando en la plataforma de información, combinado con el comercio electrónico, y persiguiendo una comercialización eficaz.
(3) Modelo diversificado: Incluyendo el cultivo intensivo, centrándose en el desarrollo profesional; tomando el camino de la nacionalización para lograr el desarrollo interprovincial y urbano; ampliando los servicios o probando nuevos negocios, mejorando continuamente el nivel de energía de la industria de servicios inmobiliarios y enriqueciendo la connotación de servicios de circulación inmobiliaria.
(4) Modo de Internet: el rápido desarrollo de Internet proporciona un modo de transacción conveniente para el mercado inmobiliario. Incluyendo: tipo de agregación de información, tipo de plataforma comercial, tipo autooperado de intermediario.
Las plataformas de agregación de información atraen a los intermediarios inmobiliarios tradicionales y a los usuarios finales agregando información sobre viviendas. Cuanto mayor sea la cantidad de información sobre viviendas, mayor será el efecto de aglomeración del tráfico. Las plataformas de agregación de información obtienen ganancias cobrando tarifas portuarias a las empresas intermediarias tradicionales. Las empresas intermediarias de bienes raíces tradicionales utilizan la plataforma para publicar información sobre viviendas, ampliar el alcance de las fuentes de viviendas y ahorrar costos de construcción en las plataformas de Internet. La plataforma de agregación de información tiene como ventaja competitiva un gran volumen y un gran flujo de clientes.
Como plataforma independiente de terceros, la plataforma de transacciones puede reunir a partes relacionadas con transacciones inmobiliarias, como agentes inmobiliarios, agentes inmobiliarios, intermediarios inmobiliarios y compradores de viviendas, y proporcionar servicios de información convenientes, servicios de promoción, servicios de transacciones, servicios de pago y servicios financieros. servicios, etc El grupo de clientes objetivo de la plataforma comercial se transfiere directamente al C-end, con fuentes de la casa real como punto principal de competencia, comisiones comerciales de segunda mano o tarifas de servicio como ingresos operativos, y ayudar a las empresas intermediarias inmobiliarias tradicionales a realizar ventas en línea de productos inmobiliarios, transacciones fuera de línea y bienes raíces de alta gama Venda su casa de manera eficiente y rentable.
El intermediario de tipo autooperado obtiene y publica información sobre viviendas a través de su propia plataforma, y coteja transacciones inmobiliarias a través de su propio broker. Como Lianjia, Fangduoduo, Aiwujiwu, I love my home, Centaline Real Estate, etc., brindan el servicio completo de la cadena de la industria de bienes raíces a través de la ecología de circuito cerrado. Los servicios prestados por Lianjia incluyen gestión de activos, gestión de transacciones y gestión financiera, etc., y su negocio abarca arrendamiento, casas nuevas, casas de segunda mano, gestión de activos, bienes raíces en el extranjero, finanzas, gestión patrimonial, posventa de bienes raíces y otros campos plataforma inmobiliaria O2O. La acumulación de recursos de Lianjia como una empresa intermediaria de bienes raíces tradicional brinda un fuerte apoyo para el desarrollo de negocios en línea. Una amplia gama de tiendas fuera de línea y una gran cantidad de agentes de bienes raíces convierten rápidamente a los clientes en línea en transacciones fuera de línea.
Figura Empresa de corretaje Modelo de plataforma de derivados Circuito cerrado
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
La industria de corretaje de bienes raíces de EE. UU. implementa el sistema MLS para mejorar la eficiencia de las transacciones a través del intercambio interno de viviendas. MLS (Servicio de Listado Múltiple, Sistema de Servicio de Listado Múltiple o Sistema de Intercambio de Información de Vivienda) adopta la forma de alianza de miembros. Después de obtener la autorización de venta del propietario, el corredor del vendedor ingresará la información de la vivienda en el sistema y la compartirá con otros miembros (el propietario generalmente no pueden cotizar en la MLS) para maximizar la publicación de la información de la cotización y compartir las comisiones con los corredores compradores que facilitan las transacciones; además, la MLS solo está abierta a los corredores miembros y no a los compradores de viviendas C-end, y también evita que los corredores carguen para atraer compradores de vivienda Mal fenómeno de listados falsos. De acuerdo con las estadísticas de NAR, el 90 % de los vendedores de casas dijeron que subieron sus listados a MLS, y solo el 4 % de los propietarios dijeron que rechazaron MLS.
Figura Diagrama esquemático del funcionamiento del sistema MLS en Estados Unidos
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank HomeLight NAR
La tabla analiza la estructura empresarial principal tomando como ejemplo a World Union Bank
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
2.2 Desarrollo tecnológico
En China, la tecnología de Internet ayuda a las empresas tradicionales a lograr la transformación y actualización digital, y realiza la digitalización, la creación de redes y la inteligencia de la industria de servicios inmobiliarios a través de los "cinco en línea" de la lista de casas en línea, el cliente en línea, el corredor en línea, la administración en línea y el fondo en línea. y, en última instancia, mejorar la eficiencia de las transacciones y la experiencia del usuario.
(1) Para las empresas de corretaje de bienes raíces, la subcontratación del negocio básico consiste en utilizar los servicios de alta calidad proporcionados por las empresas de servicios profesionales para lograr una gestión profesional e intensiva. Con el fin de mejorar la calidad y la eficiencia del servicio, además de subcontratar negocios básicos, las empresas de servicios de corretaje de bienes raíces también aplican más tecnologías nuevas, como informatización e inteligencia, a los servicios de corretaje de bienes raíces. Para las empresas de servicios de corretaje de bienes raíces, es imperativo expandir continuamente las soluciones innovadoras y aumentar la inversión en tecnología de punta y aplicaciones inteligentes.
(2) El desarrollo de servicios de alta calidad es inseparable de la estrategia de estandarización. Liderando altos estándares para garantizar una alta calidad, la alta calidad es inseparable de los altos estándares. Por un lado, es necesario movilizar y unir todas las fuerzas para promover conjuntamente el entorno de opinión pública y el entorno de mercado del valor del servicio, para que toda la sociedad reconozca el valor de los servicios de propiedad. Los servicios profesionales crean valor y los precios de los servicios se abren. sobre la base del valor del servicio, tiene el derecho de elegir y decidir. Tener una atmósfera de mercado y un entorno de opinión pública conducen a la mejora de la calidad del servicio y al rápido desarrollo general de la industria. Por otro lado, crear un buen ambiente político y establecer un mecanismo de vinculación.
(3) El país se esfuerza por acelerar el desarrollo del sistema industrial moderno y promover la optimización y mejora del sistema económico. Desde la perspectiva del desarrollo de la industria de corretaje de bienes raíces, la innovación del modelo comercial de los servicios de corretaje debe centrarse en la innovación de la cadena industrial, la cadena de suministro y la cadena de valor, promover la modernización de la cadena industrial, promover la mejora de servicios a alta calidad y diversificación, acelerar la integración y la integración de la industria de servicios, y consolidar y planificar, combinar vertical y horizontalmente, optimizar el entorno de desarrollo de la cadena de suministro de la cadena industrial, fortalecer el soporte de elementos y formar una más innovadora, más alta valor agregado, cadena industrial más segura y confiable cadena de suministro.
2.3 Política y regulación
Los departamentos competentes de la industria de corretaje de bienes raíces de China incluyen el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, y las principales agencias para la gestión de empresas de servicios de intermediación inmobiliaria por parte de los gobiernos en todos los niveles son las oficinas de gestión de recursos de vivienda y tierra y gestión de transacciones de vivienda. departamentos en todos los niveles.
Las asociaciones de la industria y las organizaciones de autorregulación incluyen la Asociación de la Industria de Bienes Raíces de China, la Asociación de Gestión de la Industria de Bienes Raíces de China, la Sociedad China de Tasadores de Bienes Raíces y Corredores de Bienes Raíces, y asociaciones locales (Shanghai, Shenzhen, Chongqing, etc.) de la industria de corretaje de bienes raíces.
Políticas relacionadas con la tabla
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Capítulo 3 Valoración de la industria, mecanismo de fijación de precios y empresas líderes mundiales
3.1 Análisis financiero integral y métodos de valoración de la industria
Aquí hay algunos factores clave y pasos a seguir al realizar un análisis financiero integral de la industria de corretaje de bienes raíces:
- Análisis de ingresos: Primero, mire los ingresos brutos de la correduría, que generalmente provienen de las comisiones por ventas de propiedades y propiedades de alquiler. Además, debe observar la tendencia de estabilidad y crecimiento de sus ingresos.
- Análisis de costos: los principales gastos de una empresa intermediaria incluyen los salarios de los empleados, el alquiler de oficinas, los costos de marketing y publicidad, los costos de licencias y seguros, etc. Estos costos requieren un análisis detallado para comprender la estructura de costos y los márgenes de beneficio de la empresa.
- Análisis de flujo de caja: La industria de intermediación inmobiliaria no suele requerir una gran cantidad de activos fijos, por lo que el principal flujo de caja puede provenir de las actividades operativas. Se debe realizar un análisis de flujo de efectivo para comprender el flujo de efectivo de la empresa.
- Ratios financieros: incluidos los márgenes de beneficio, la rentabilidad de los activos, los ratios de endeudamiento, etc. Estos índices pueden ayudar a evaluar la rentabilidad, la eficiencia y la estabilidad financiera de una empresa.
- Análisis de mercado: evalúe la participación de mercado de la empresa, las tendencias de crecimiento y el entorno competitivo. Esto puede ayudar a evaluar la posición de mercado de la empresa y su potencial de crecimiento.
- Evaluación de riesgos: evalúe los riesgos potenciales que enfrenta la empresa, incluidos los riesgos de mercado (como la volatilidad en el mercado inmobiliario), los riesgos operativos (como los problemas de gestión o la alta rotación de empleados) y los riesgos financieros (como una gran deuda o escasez de efectivo). fluir).
- Análisis comparativo: compare con otras empresas de la industria para ver si la empresa se está desempeñando igual o por encima del promedio de la industria.
Figura análisis financiero integral de la industria
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Figura Desempeño de la industria y valoración de la industria
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
El método de valoración de la industria de corretaje de bienes raíces puede elegir el método de valoración de la relación precio-beneficio, el método de valoración PEG, el método de valoración de la relación precio-valor contable, la relación precio-efectivo, el método de valoración de la relación precio-ventas P/S, EV/Ventas método de valoración de la relación mercado-ventas, método de valoración del activo neto de la revaluación RNAV, método de valoración del EV/EBITDA, método de valoración del DDM, método de valoración del flujo de caja descontado por DCF, método de valoración del valor liquidativo del NAV, etc.
La tabla usa shells como ejemplo para analizar la estructura comercial principal
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Comparación de Valoraciones de Empresas de Corretaje de Bienes Raíces en el Extranjero
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Tabla Comparación de valoraciones de empresas de corretaje inmobiliario cotizadas en China
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Tabla de eventos de fusiones y adquisiciones
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
3.2 Desarrollo y características de la industria
La industria de corretaje de bienes raíces es una parte importante del mercado inmobiliario, un lubricante para el funcionamiento del mercado inmobiliario y un eslabón indispensable en la circulación del mercado inmobiliario. Después de años de regulación y cambios y desarrollo orientados al mercado, el mercado inmobiliario de China está entrando en un período de ajuste. En la actualidad, con el desarrollo de la nueva urbanización de mi país, el crecimiento económico estable y la mejora de la estructura de consumo, la industria de corretaje de bienes raíces tiene un buen espacio de desarrollo en el contexto de que el mercado inmobiliario ingresa a la transacción de vivienda común y supera la transacción de vivienda nueva. .
Figura Patrón de canal de transacción de vivienda tradicional
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
A partir de 2011, comenzaron a formarse plataformas de comercio de bienes raíces en Internet como 58, Ganji, People.com, SouFun, Anjuke y empresas intermediarias de bienes raíces en Internet. Con el desarrollo de Internet móvil, varias compañías de bienes raíces de Internet han lanzado aplicaciones de transacciones de bienes raíces móviles, y Fangduoduo se ha convertido en la primera plataforma de servicios de transacciones de bienes raíces de Internet móvil de China.
En 2014, la brillante cooperación entre SouFun, World Union Bank y Hefu abrió oficialmente el preludio del debut de los intermediarios inmobiliarios en Internet.
El feroz mercado de bienes raíces en 2015 ha impulsado el crecimiento del mercado de transacciones de intermediarios de bienes raíces en Internet, y una gran cantidad de plataformas de servicios de transacciones de bienes raíces en Internet han surgido una tras otra. Sin embargo, los modelos de quema de dinero de baja comisión y sin comisión y las políticas gubernamentales más estrictas de control inmobiliario obstaculizan el desarrollo de intermediarios inmobiliarios de Internet de plataforma pura.
En 2016, los bienes raíces en Internet se convirtieron en el foco de atención de los empresarios de Internet. Las plataformas de intermediarios de bienes raíces O2O como Aiwu Jiwu, Fangya, Haowu China y Jiwu.com aparecieron una tras otra. Los intermediarios inmobiliarios tradicionales fuera de línea utilizaron el pensamiento de Internet para llevar a cabo bienes raíces en línea. negocio intermediario inmobiliario uno tras otro Las agencias inmobiliarias en línea están involucradas en transacciones inmobiliarias fuera de línea a través del modelo de comercio electrónico.
Averiguar el panorama competitivo existente de los canales mixtos de transacciones inmobiliarias
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
En 2017, después del auge, las plataformas de servicios de transacciones de bienes raíces en Internet han experimentado fusiones y adquisiciones e incidentes de bancarrota, y la industria de corretaje de bienes raíces en Internet ha entrado en un período de autoajuste.
A finales de 2018, el tamaño del mercado de los servicios de transacciones de intermediación inmobiliaria en Internet alcanzó los 133.740 millones de yuanes, con una tasa de crecimiento interanual del 13,0%.
Comparación de cifras de plataformas de comercio de bienes raíces en línea
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
3.3 Factores impulsores
(1) En la era de las acciones inmobiliarias, proporcione espacio vital para los agentes inmobiliarios
El mercado inmobiliario de China ha entrado en una era bursátil desde una era incremental y está pasando gradualmente de una etapa dominada por casas nuevas a una etapa dominada por casas de segunda mano. El auge del mercado de la vivienda de segunda mano es el motor del crecimiento de la industria de la intermediación inmobiliaria.La información de las transacciones de viviendas de segunda mano es asimétrica, el proceso de transacción es más complejo y la demanda de servicios de intermediación inmobiliaria es mayor. proporcionando suficiente demanda de mercado para el desarrollo de la industria de corretaje de bienes raíces. Como canal optimizado para la industria tradicional de corretaje de bienes raíces, el corretaje de bienes raíces en Internet tendrá un espacio de mercado más amplio.
En la actualidad, la "década dorada" de la industria inmobiliaria de China ha terminado y los nuevos desarrollos en la industria inmobiliaria son limitados. Desde 2013, el área de edificios residenciales terminados en China ha crecido lentamente y comenzó a mostrar un crecimiento negativo en 2015. En 2018, la superficie terminada de viviendas residenciales en China disminuyó un 8,1 % interanual hasta los 660,16 millones de metros cuadrados. Al mismo tiempo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en China ha logrado un crecimiento acelerado, y las transacciones de viviendas de segunda mano en las ciudades centrales han superado las transacciones de viviendas nuevas. millones de unidades, y el volumen acumulado de transacciones superó los 30 billones de yuanes. La industria de bienes raíces de China ha entrado en la segunda mitad y la industria ha cambiado de un modelo de desarrollo incremental a un modelo de operación de acciones. Las ciudades de primer nivel son las primeras en entrar en la era del stock.Desde 2015, la superficie de venta de vivienda de segunda mano en Pekín y Shenzhen ha superado a la de vivienda nueva. Las transacciones de vivienda de segunda mano se han convertido en la fuerza principal del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel.
(2) Demanda de arrendamiento de vivienda para ampliar el alcance del negocio de intermediación inmobiliaria
Desde 2015, impulsada por una serie de políticas como recortes en las tasas de interés, políticas de fondos de previsión y recortes en la tasa de pago inicial, la industria de bienes raíces ha dado paso a una ola de aumentos en los precios de la vivienda, y los precios de la vivienda en las principales ciudades han alcanzado nuevos máximos. especialmente en las ciudades de primer nivel.
En 2017, el precio promedio de las casas residenciales en las ciudades de primer nivel aumentó un 40% con respecto a 2015. En comparación con la velocidad de aumento de los precios de la vivienda residencial, la tasa de crecimiento de la renta disponible per cápita es muy lenta. La relación entre los precios de la vivienda y la renta en las ciudades de primer nivel es de hasta 20 veces, lo que dificulta mucho la compra de una vivienda. Posteriormente, para combatir la especulación inmobiliaria, los gobiernos locales introdujeron intensamente políticas de regulación del mercado inmobiliario, como aumentar el monto del pago inicial, elevar el umbral de elegibilidad para la compra de viviendas y aumentar las tasas de interés hipotecario, etc., lo que elevó aún más el umbral para propiedad de la vivienda, y algunos compradores potenciales de viviendas se vieron obligados a renunciar a la propiedad de la vivienda y recurrir al mercado de arrendamiento de viviendas. En comparación con otros métodos de adquisición de vivienda, el modo de arrendamiento tiene una ventaja absoluta en los costos de vida y es más adecuado para personas con capacidades económicas débiles.
A fines de 2018, la población arrendataria de China se acercaba a los 200 millones. En las nuevas ciudades de primer nivel representadas por Chengdu y Hangzhou, el volumen total de transacciones del mercado de alquiler ha aumentado significativamente año tras año, entre ellas, Changsha y Chongqing han aumentado hasta en un 50% año tras año. y el mercado de alquiler de viviendas ha mostrado un potencial de crecimiento sin precedentes. Bajo la influencia de múltiples factores, como la regulación estricta de las políticas, los altos precios de la vivienda y los cambios en el concepto de propiedad de la vivienda, la edad promedio de los inquilinos aumenta gradualmente. El mercado de alquiler de viviendas es similar al mercado de transacciones de viviendas de segunda mano, y también tiene las características de información opaca y asimétrica. Los inquilinos de viviendas también necesitan corredores inmobiliarios profesionales para proporcionar servicios de intermediación para encontrar fuentes de viviendas deseables. Por lo tanto, el crecimiento continuo de la demanda de alquiler de viviendas impulsará el desarrollo de la industria de corredores de bienes raíces.
(3) Apoyo de capital continuo
Aceleración del proceso de negocios basados en Internet La industria de corretaje de bienes raíces es una industria de activos livianos que brinda servicios de información a través del capital humano para obtener ingresos por comisiones. La demanda de fondos es relativamente pequeña, por lo que hay pocas actividades de financiamiento a gran escala en el mercado. industria tradicional de corretaje de bienes raíces. Con la profundización del proceso inmobiliario de Internet +, la industria de corretaje de bienes raíces en Internet se ha convertido gradualmente en el foco del capital, y el apoyo de capital ha ayudado a las empresas de corretaje de bienes raíces en Internet a despegar. Por otro lado, la participación masiva de capital ha cambiado la estructura de producción y el patrón de competencia de la industria de corretaje de bienes raíces en Internet. En el futuro, la competencia entre empresas de corretaje se convertirá en una competencia por capital y talentos. La participación del capital ha hecho que la industria de corretaje de bienes raíces en Internet presente una sana competencia y un sano desarrollo.
(4) Impulsado por eventos
Figura índice de noticias
Fuente: Qianji Investment Bank iFinD
3.4 Análisis y gestión de riesgos de la industria
Tabla de factores de riesgo comunes de la industria
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank
Riesgos comunes en esta industria
(1) Riesgo de mercado: Debido a la continua liberación de demanda estimulada por el intercambio de precio por volumen, y el consumo de demanda y demanda de inversión, el seguimiento puede enfrentar el riesgo de que la escala de transacciones inmobiliarias sea inferior a esperado debido a la insuficiente resiliencia de la demanda, lo que afectará el riesgo de desarrollo comercial limitado de las empresas de corretaje de bienes raíces.
(2) Riesgo de política: la política del gobierno central de no especular con bienes raíces permanecerá inquebrantable, y muchas ciudades seguirán implementando una ciudad, una política, lo que puede endurecer las hipotecas bancarias y otras políticas de financiamiento relacionadas con bienes raíces. vivienda nueva y consideraciones de protección del mercado de suelo La política de restricción de la venta de vivienda de segunda mano ha provocado un descenso inesperado de la actividad de compraventa de vivienda de segunda mano. En general, el ajuste estructural de la industria inmobiliaria continúa y aún existen muchas incertidumbres en el entorno político.
(3) Riesgos de gestión: En el proceso de impulsar la implementación de la nueva estrategia, se pueden enfrentar problemas específicos en términos de coordinación entre la primera y la segunda línea de trabajo, la eficiencia del soporte del sistema, la asignación de recursos humanos y la implementación de nuevos negocios. líneas, lo que genera el riesgo de que el progreso de la promoción no sea tan bueno como se esperaba. .
(4) Riesgo de competencia de talentos: la industria de corretaje de bienes raíces depende en gran medida de la capacidad del personal comercial, y la competencia por corredores de alta capacidad en la industria es muy feroz. Esto afectará la estabilidad de los equipos comerciales en algunas ciudades y fácilmente conducir al riesgo de pérdida de personal.
Contramedidas contra posibles riesgos
(1) Fortalecer la interpretación de políticas y comprender las tendencias del mercado. Unifique la cognición del mecanismo a largo plazo de la regulación inmobiliaria, capte con precisión la tendencia del mercado y evite razonablemente los riesgos de las políticas. Concéntrese en el servicio al cliente, preste atención a las necesidades y sentimientos de los clientes, gane más clientes a través de productos innovadores y servicios diferenciados, aumente la participación de mercado y aumente la rentabilidad.
(2) Concentrarse en el desarrollo de la capacidad del sistema de TI A través de la innovación de la tecnología de TI, una mayor implantación de la tecnología de IA y el fortalecimiento de la promoción de Internet, profundizar y promover la vinculación de negocios en línea y fuera de línea, consolidar aún más la calidad del contenido de la base de datos y optimizar la experiencia del cliente Desarrollar intermediarios de empoderamiento de múltiples ángulos a través de operaciones basadas en plataformas y herramientas basadas en datos.
(3) El cumplimiento y la eficiencia tienen dos vertientes. A través de la optimización de la estructura organizativa, el proceso del sistema, el mecanismo de comunicación, etc., establezca y continúe construyendo una organización abierta, un proceso de oficina eficiente, una plataforma de comunicación sin barreras, fortalezca la gestión del cumplimiento y evite riesgos y desvíos en el proceso de cambio.
(4) Promover el desarrollo profesional y compuesto del equipo de corredores para retener verdaderos profesionales principales, al tiempo que aumenta el atractivo para los profesionales externos de alto nivel. Promover enérgicamente la profesionalización del equipo de corredores, lograr la estandarización e institucionalización en términos de conocimiento profesional, capacidad de gestión y calidad profesional, a fin de mejorar sistemáticamente la profesionalidad de los corredores y el cuello de botella del desarrollo profesional, para que los corredores tengan un sentido de carrera. y ganar Al mismo tiempo ganar respeto social. Bajo la guía de una estrategia de desarrollo diversificada, mientras realizamos la profesionalización de los corredores, crearemos talentos compuestos y mejoraremos las capacidades profesionales y operativas de los corredores en todos los campos, como servicios comunitarios, servicios de mejoras para el hogar, servicios financieros y servicios de pensiones.
(5) Fortalecer la colaboración entre varios sectores empresariales, bajo el modelo multimarca y multinegocio, acelerar la vinculación en administración de propiedades, administración de operaciones, marketing de marca, etc., unir más socios en áreas subdivididas en la cadena industrial, y Ampliar aún más los límites comerciales y lograr resultados beneficiosos para todos. .
3.4 Análisis de la competencia
De 1992 a 2019, el número de ventas de casas usadas en los Estados Unidos aumentó de 5,17 millones a 5,33 millones, el número de ventas de casas nuevas cayó de 880,000 a 680,000 y la proporción de ventas de casas usadas en las ventas totales aumentó. del 85% al 89%, es mucho más alto que en mi país (en 2019, las ventas de casas de valores representaron alrededor del 33% en función del monto de las ventas). En la actualidad, la tasa de rotación de viviendas de segunda mano en Estados Unidos ronda el 4%, que también es superior a la de mi país (2,0%) y Japón (0,9%).
Tasa de circulación de viviendas de segunda mano en las principales economías
Fuente: red de información de activos Qianji Investment Bank Wind
Figura Transacciones de vivienda en EE. UU.
Fuente: Red de información de activos Qianji Investment Bank Wind Lianjia
En el contexto del mercado bursátil de la vivienda, debido a la dificultad de autoventa por parte de los propietarios, la tasa de penetración de las agencias de corretaje estadounidenses en transacciones inmobiliarias es alta, alcanzando actualmente alrededor del 90%. Las dificultades de fijación de precios, el papeleo complicado y que consume mucho tiempo dificultan que los propietarios estadounidenses vendan por sí mismos. Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el 82% de los compradores de viviendas eligen casas unifamiliares, el 8% elige casas adosadas y solo el 4% elige apartamentos. En comparación con las propiedades de gran altura en las comunidades nacionales, las casas unifamiliares en los Estados Unidos son bastante diferentes, lo que hace que la fijación de precios sea relativamente difícil. Según las estadísticas de la NAR, el 40% de los vendedores de casas dijeron que obtener el precio correcto es la principal dificultad en la autoventa de casas, al mismo tiempo, las reparaciones de la casa, las ventas que consumen tiempo, el papeleo, etc., también restringen la autoventa por propietarios Por lo tanto, la venta de casas a través de corredores sigue siendo un problema La principal forma en que los propietarios estadounidenses venden sus casas.
Figura Comparación de las tasas de urbanización en los principales países y cambios históricos en las tasas de urbanización en los Estados Unidos
Fuente: Red de Información de Activos Qianji Investment Bank Oficina Nacional de Estadísticas Statista
3.4 Ranking de empresas chinas
Las principales empresas chinas incluyen World Union Bank [002285.SZ], I Love My Home [000560.SZ], SD Service [300917.SZ], Guochuang High-tech [002377.SZ], 365.com [300295.SZ], Powerlong Commercial [9909.HK], E-House Enterprise Holdings [2048.HK], Shoucheng Holdings [0697.HK], Rongxin China [3301.HK], Jingye Mingbang Group [2231.HK], Hefu Brilliant [0733.HK] ], Midland Group [1200.HK], Fangyuan Housing Services Group [9978.HK], etc.
Las principales empresas globales no chinas incluyen Shell (KE) [BEKE.N], Costa [CSGP.O], CBRE (CBRE) [CBRE.N], ZILLOW-C [ZO], OPENDOORTECHNOLOGIES [OPEN.O], FIRSTSERVICE [ FSV.O], REDFIN [RDFN.O], COLLIERS INTERNATIONAL [CIGI.O], Cushman & Wakefield [CWK.N], DEUTSCHEGRUNDSTUECKSAUKTIONEN [DGR.DF], RIGHTMOVE [RMV.L], Davis [SVS.L], URBANO Y CÍVICO [UANC.L], etc.
Capítulo 4 Perspectivas futuras
El desarrollo futuro de la industria de corretaje de bienes raíces puede verse afectado por los siguientes factores:
- Crecimiento económico y urbanización: a medida que la economía se desarrolla y la urbanización se acelera, se espera que aumente la demanda de corretaje de bienes raíces residenciales y comerciales. Esto presenta una oportunidad significativa para que los proveedores de servicios inmobiliarios mejoren la vivienda, el comercio minorista y otros servicios comerciales.
- Aplicaciones de IA: las empresas inmobiliarias están invirtiendo en aplicaciones de IA para diversas funciones, como la búsqueda de propiedades, la gestión de la construcción y el diseño. AI está ayudando a las empresas de bienes raíces a encontrar personas que quieran comprar o vender casas, encontrar propiedades adecuadas según los requisitos del cliente y rediseñar los espacios de oficina según el comportamiento del usuario.
- Variaciones regionales: la región de Asia-Pacífico tiene la mayor parte del mercado de agencias inmobiliarias, seguida de América del Norte. Esto puede significar que, con el desarrollo económico y la urbanización de cada región, la distribución geográfica del mercado de intermediación inmobiliaria puede cambiar.
- Regulaciones y políticas: Por ejemplo, China ha emitido lineamientos sobre la regulación de los servicios de corretaje de bienes raíces para proteger los derechos e intereses legítimos de todas las partes en transacciones relacionadas. Esto podría afectar la forma en que opera la industria de corretaje de bienes raíces y su estructura de costos.
Cabe señalar que estas tendencias pueden variar debido a cambios en factores como las regiones, las condiciones del mercado, el entorno político y el avance tecnológico. Al mismo tiempo, con el tiempo pueden surgir nuevos desafíos y oportunidades. Por lo tanto, pronosticar el desarrollo futuro de la industria de corretaje de bienes raíces requiere una atención continua a estos y otros factores relevantes.
Foto de portada de Ries Bosch en Unsplash