第一章 行业概况
中央商务区（Central Business District，简称CBD），通常指的是城市中心的商业、金融、文化和政治中心区域。一般来说，CBD是一个城市经济的核心，具有重要的地位和影响力。
CBD通常集中了大量的商业办公楼、高档购物中心、高端酒店、文化艺术中心和政府机构等，是一个城市的地标性区域。CBD中的房地产价格和租金通常较高，这反映了该地区的商业和经济活动强度，也反映了该地区的地理位置、交通、资源和政策等方面的优势。
20世纪五六十年代，发达国家一些城市中心区的制造业开始外迁，同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。
我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。随着我国的城市经济和城市建设迅猛发展。诸多城市都集中打造属于自己的CBD，助力城市发展。一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
根据中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示，我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州CBD（即广州天河中央商务区）。目前，这三大国家级CBD发展势头良好，发展能级和区域影响力不断提升，正在逐渐向洲际级CBD演进 。
第二章 商业模式和投资策略
2.1 产业链
CBD的产业链可以分为多个方面，其中包括：
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金融产业：CBD是国内外金融机构的集聚地，各类金融机构包括银行、证券、保险、基金等，形成了完整的金融产业链。
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房地产产业：CBD的土地资源和商业价值显然更高，因此CBD地区的房地产开发商和物业管理公司受到了高度关注，涉及房地产开发、物业管理、租赁等各个环节。
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商业服务产业：CBD拥有丰富的商业服务资源，包括商务服务、广告媒体、人力资源等多个细分行业，这些服务业的发展也为CBD提供了必要的支撑。
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文化创意产业：随着城市经济结构的不断转型，CBD地区也开始涌现出一些文化创意企业，如设计公司、传媒公司、艺术机构等。
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科技创新产业：随着信息技术和互联网的发展，CBD地区也开始涌现出一些创新科技企业，如云计算、大数据、人工智能等企业，为CBD的发展带来了新的机遇和动力。
CBD的产业链非常丰富多样，涉及金融、房地产、商业服务、文化创意、科技创新等多个领域。这些行业之间相互关联、相互促进，共同构成CBD发展的产业生态系统。
2.2 商业模式
CBD一个最主要特点就是配套完善，它一般位于城市的黄金地带，区内有各种一流的建筑和完善的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。CBD的交通便利性也要极高，线上线下都要有完善的线路，区域内各街区来往、跨区域往来等交通要非常便利，同时到港口、机场、火车站等位置的交通也要方便。因为CBD高度集中了城市商贸、金融、科技、服务等多种功能，所以其区域内建筑往往也高密度、现代化。一般来讲，写字楼在CBD会占到总建筑面积的50%以上，商业、餐饮及商住建筑约占40%，其他服务设施及必要配套设施约占10%。
在具体的建设方法上，国内常用的有两种途径：一是对城市原有商业街区改造扩建，比如上海的南京路、人民广场，比如沈阳的沈河区；另一种是择地新建，上海的陆家嘴就是这类CBD的卓越代表，还有重庆的江北城、哈尔滨的群力新区等。两种建设方式各有优劣，城市发展到底该选择哪种，主要还是要看当地的城市和产业发展特点。
2.3 技术发展
地产开发
（1）智慧建造
BIM、物联网、人工智能、云计算、大数据等技术快速发展及其在建筑业的推广应用，为智慧建造奠定良好基础。智慧建造不仅是工程建造技术的变革创新，更将从产品形态、建造方式、经营理念、市场形态以及行业管理等方面重塑建筑业。
（2）智慧家居
得益于物联网、5G、人工智能、无线通信、生物识别等技术的进步，智能家居行业发展风头正劲。目前较为流行的智能家居设备包括智能照明、智能门锁、智能门窗、环境监测、安全警报、影音娱乐等，语音AI、家庭智能网关、轻量级IoTOS为智能家居的人性化赋能，使之更加贴近用户需求。根据亿欧智库《2020中国智能家居行业研究报告》测算，2020年中国智能家居市场规模约4354亿元，预计2025年突破8000亿元。
地产流通
（1）房产数字化展示
“全景看房+VR看房+AR看房”是房产销售新趋势，突破了时间限制与空间距离，VR与AR技术方便用户随时随地看房，扩大了地产品牌对潜在群体的触达率。同时，VR技术可以将尚未竣工的楼盘完整地呈现给客户，给客户提供沉浸式体验；AR技术则能减少样板间建造成本、提升广告宣传效果，为房产营销提供了更加广阔的空间，提升营销的转化率。
（2）房产数字化交易
随着互联网的普及，房产交易逐渐从线下往线上转移，根据亿欧智库《2020中国互联网房产服务行业用户洞察报告》的测算数据，互联网房产服务平台移动端用户规模近几年大幅上涨，2017年移动端用户仅2700万，而2020年用户数量已超过1亿，年复合增长率高达54.7％；其中手机APP已覆盖约89.6％的用户。较高的在线化水平为房产交易平台的大数据转型积累了用户基数与用户数据。
从用户端来说，目前房产交易平台能借助大数据智能推荐引擎，实现多种房源推荐服务；借助人工智能深度学习的同户型房源查询系统、融合多源数据的小区指数和房屋估价工具，为用户提供更加便捷、精准的找房服务，实现“千人千面”。
除此之外，房产交易平台自身也在逐渐向“房产大数据+SaaS系统+AMS资产管理系统”模式转型，推动房屋资源的标准化、线上化，方便统一管理。
（3）房产金融科技应用场景
贷款风控：租赁分期平台结合用户行为画像，利用多维征信信息对用户进行交叉核验，并运用大数据、云计算、人工智能、生物识别技术，结合客户自有数据及第三方外部数据，搭建专业风控模型及决策引擎系统，并定期进行优化升级，为消费金融机构提供贷前、贷中、贷后全流程风控服务。
数字化理财：主要是通过大数据、人工智能等技术在住宅和商业地产领域满足市场透明度的需求，不仅减少在投资决策过程中的信息不对称，还以数字化格式提供数据，使机器学习程序可以更准确地执行投资决策。基于全链路加密、安全容器等关键技术可实现金融系统整体可信，从而达到资金安全管理的目的。
地产运营
（1）住宅租赁
短租民宿：借助大数据技术，短租民宿平台可精准匹配客源，而Web端应用与手机APP为消费者快速找房提供流量入口；消费经济大势下，“直播+”住宿新模式兴起，以直播平台进行内容分发，提高平台的成单率、拉新率、复购率。
长租公寓：长租公寓智能化系统由物联设备、通信层、SaaS综合管理平台、APP终端应用四部分组成，并保留第三方的扩展对接能力以发展“公寓+服务”的生态圈，如通过“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源，提升用户体验度，进而从衍生产品上实现盈利。
增值服务费用主要体现在高端产品中，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。2020年，是长租公寓行业重新梳理的一年，长租行业依然机会暗涌。科技与长租公寓合作的步伐并未停止，智能门锁、智能门禁、智能水电表等硬件设备，智能管理等软件系统等已开始广泛运用于公寓的日常运营中，让长租公寓实现降本增效。目前，成本高依然是长租公寓智能化的普遍难点，但长租公寓智能化的未来已越来越明显。
（2）商办配套
智慧办公：借助物联网、人工智能等技术，将信息传感设备实时感知需要的信息接入网络，完成物与物、物与人的联接，实现对空间设备的智慧化识别、跟踪、监控和管理，进行智能照明管理、智能用电管理、用电能耗分析、环境质量监测、门禁系统管理。利用可视化技术，环境数据可通过后台大屏实时展示，并且可在智能终端上进行实时操控。
智慧门店：融合人工智能、物联网、大数据、5G等技术，商业地产未来的创新方向之一是重构门店客户、货品、场地三者的关系，通过软硬件协同实现互动销售、客流统计、智能导购、智能收银等功能，帮助商铺实现业务数字化，提升客户购物体验。门店可利用大数据技术，分析会员客户，绘制精准的用户画像，从而针对不同客群的消费习惯优化营销和管理措施。
地产服务
（1）智慧物业
智慧物业应用于住宅、商业和工业领域，目前最主要的是住宅和商业。因为住宅物业与商业物业目标客户不同，业态也不一样，所以智能化服务提升的方向也有所不同，住宅物业聚焦社区服务和家庭生活的改善与提升，而商业物业更加关注租户的流动经济效益与资产价值。针对运营主体而言，商业物业是强运营主体，住宅物业是弱运营主体。
（2）智能门禁
智能门禁主要以人工智能、物联网、云计算等技术为主，分为生物识别门禁、云门禁及融合型门禁等。生物识别门禁通过指纹、虹膜、人脸识别等不可复制的人体特征验证身份；云门禁通过将门禁对接到公众号、小程序、APP上，来支持移动终端的NFC/二维码/远程开门、一键呼叫访问等功能；融合型门禁可能是以上两种方式的组合。门禁系统属于高频应用，是智慧社区的入口，所存储的数据与信息可以深度开发，辅助提升社区管理与服务品质。
（3）智慧停车
基于物联网、云计算、GPS定位、GIS等技术，通过摄像头、车位桩、传感器等停车场终端设备，遥控与监管车辆进出，实现停车场的无人值守，能综合应用于停车位的采集、管理、查询、预订等服务，实现停车位资源的实时更新与可视化。智慧停车能最大化停车位资源利用率，提高空间管理效率，解决“停车难”痛点，也能积累用户轨迹信息，挖掘用户价值。
（4）智慧能源
基于物联网、人工智能、大数据等技术，覆盖源、网、荷、储及增量配电网等全系统，能通过能源管理平台，采集能耗数据，优化能源运营。智慧能源的基础功能有智能故障定位、隔离与供电恢复，电网监测负载潮流分析实时控制；进阶性的功能包括综合利用地源热泵、空气源热泵等节能减排。能源是住宅使用、社区运转中的刚需，同时能源的合理使用是打造绿色环保城市的先决条件，因此智慧能源系统的建立是智慧社区建设中不可或缺的一环。
（5）智慧缴费
在物联网、云计算、大数据等技术的支持下，通过智慧社区的各个系统，如门禁、停车、能源等系统中所沉淀的数据，形成透明、公开、实时的可视化缴费平台，并对接到公众号、小程序、APP等物业管理渠道，使用户能够线上查阅缴费情况，线上支付等，降低人力物力成本，提高物业管理效率。
（6）周边信息
主要以大数据、人工智能、物联网、GPS定位等技术为主，通过用户在区域范围内的行动轨迹数据，分析用户心智；基于用户所在位置，为用户智能推送附近医疗、家政、养老等一站式信息。在信息集成的基础上，物业管理平台一方面能够解决业主所需功能模块分割、需求多样化的痛点，一方面也能够联动周边生活场景，通过广告植入、第三方预约导流等方式为周边商家提供营销服务，增加创收。
地产综合方案
（1）商业
在地产商业化中，地产科技综合解决方案的提供商一般服务于房地产企业，如房地产开发商、供应商等，主要服务方式是利用通用化智能技术+定制化服务的基础设施、软件、平台等帮助房地产企业实现数字化转型，收费模式主要为订阅费用制、项目制等。在地产科技的商业性综合解决方案中，主要运用的技术有大数据、人工智能、物联网、云计算、区块链等，可优化的流程可能有采购、建造、营销、销售、房地产资产管理等，呈现出一站式与全链路的特征，具有较高的使用效率与落地可能。
（2）公共
与商业性的地产科技综合解决方案类似，公共性地产科技综合解决方案也主要调动了大数据、人工智能、物联网、云计算、区块链、5G等技术，但由于公共地产对数据处理的需求量大，同时更需要透明、公开、准确、可信的环境，云计算与区块链更有潜力在公共地产的数字化转型发挥影响。
包容的、进化的，人们也需要利用好技术这一工具，去构建对房屋楼宇的想象，而非完全依附科技。
2.4 政策监管
行业主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。
中华人民共和国住房和城乡建设部，作为2008年中央“大部制”改革背景下新成立的中央部委，是中华人民共和国负责建设行政管理的国务院组成部门，负责国家建设方面的行政管理事务。其前身是1979年3月12日中共中央批准成立“国家城市建设总局”，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。2008年3月15日，根据十一届全国人大一次会议通过的国务院机构改革方案，“建设部”改为“住房和城乡建设部”。
行业自律协会为中国房地产业协会。
中国房地产业协会（简称中国房协）1985年9月20日成立，是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国建设部，总部设在北京。
图 行业的主要法律法规及政策
资料来源：资产信息网 千际投行
2.5 CBD在主要城市的分布特征
东部地区
（1）上海
陆家嘴是上海CBD的核心区，陆家嘴金融贸易区的规划面积为28平方公里，金融服务是其核心优势。启动以来飞速成长，一度达到平均每12天就崛起一幢约30层高的大楼。建造的楼宇有近600幢，总建筑面积达1339.6万平方米，中心总体量为24.8万平方米，由两栋147米高的双子塔楼组成，高达32层。其中11.8万平方米超甲级办公楼，7.2万平方米商业广场。当前在售楼盘2个，当前待售楼盘3个。
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（2）南京
南京河西中央商务区（河西CBD）位于河西新城核心区域，总面积22平方公里，核心区3.5平方公里，是南京着力打造的泛长三角区域金融中心核心功能区。重点发展现代金融、总部经济、信息服务、文化创意、软件研发、商务办公和旅游会展等现代服务业。当前在售楼盘15个。
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北部地区
北京商务中心区位于北京中心城区东部，北京市朝阳区中西部，长安街东延线上。北京商务中心区西起东大桥路，东至东四环，南起通惠河，北至朝阳北路；包含朝阳区建外街道东部、呼家楼街道南部、八里庄街道西部。北京商务中心区东西最大距离约3.42千米，南北最大距离约2.2千米，总面积约7.04平方千米。北京商务中心区金融业、房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业四大支柱产业成熟稳定；金融业蓬勃发展，保持快速增长；房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业平稳发展。当前在售楼盘2个，待售楼盘1个。
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南部地区
（1）广州
广州CBD，即广州天河中央商务区（天河CBD），包括天河北、珠江新城、广州国际金融城三大板块，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。辖内有甲级写字楼118栋，营业收入超10亿元、税收超1亿元的楼宇48栋，税收超10亿元的楼宇15栋。
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（2）深圳
深圳CBD, 坐落在广东省深圳市福田区，占地面积607公顷，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，规划总建筑面积750万平方米，包括南片区、北片区和莲花山公园。重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、产权交易、旅游、中介、传媒等，吸引国内外知名企业总部落户。建成后的深圳CBD，是集行政、金融、商务、文化、 信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心。
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（3）香港
香港CBD位于中国香港，中环K11 MUSEA甲级写字楼的租金已经超过了200港元/平方尺，这主要由于近年来很多中资企业纷纷入驻中环、金钟等核心商务区的甲级写字楼，租金水涨船高，而一些金融机构、跨国企业在港岛东、九龙、中环长江中心楼面面积，平方尺租创下225港元的历史高位。广深港高铁（香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区位于香港CBD中环、铜锣湾和太古城中心湾仔甲级商厦，5月初公布的营运数据显示，金钟太古广场约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米. 中环地理位置优越，高效的运输系统和健全的基础设施，银行、律师事务所、会计师事务所、饭店、餐饮和其它服务机构高度聚集。
中部地区
武汉中央商务区(武汉CBD)，位于武汉市江汉区王家墩。武汉中央商务区（武汉CBD）是武汉市“十一五”规划中的现代服务业中心，是城市重点建设项目。 根据规划，武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。 当前在售楼盘8个，待售楼盘3个。
资料来源：资产信息网 千际投行
西部地区
（1）成都
成都中央商务区建设主要包括三大片区改造：后子门大小红土地庙片区、天府广场片区和盐市口－红星路片区。CBD总面积大约5．5平方公里。包括了成都的“金融一条街”顺城街、春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等重要区域。
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（2）重庆
中央商务区由江北嘴商务中心区、解放碑商贸中心区和南岸弹子石功能配套区共同组成，总体用地规模约5—6平方公里。江北嘴现代商务区将是重庆中央商务区核心组成部分的商务中心，承担以商务办公为主的职能，同时也包括一部分商贸职能。解放碑商贸区是商务区核心组成部分的商贸中心，承担以商贸为主的功能，同时也包括一部分商务办公的职能。弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店和文化设施等。当前在售楼盘7个，待售楼盘4个。
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（3）昆明
昆明CBD是指白塔路到盘龙江、东风路到金碧路之间的区域，但近些年随着城市扩张，原CBD四至延伸区域也被纳入昆明中央商务区范畴。昆明CBD规划有1栋37层综合楼和1栋31层的住宅楼，距广场只有300米，旁边又有地铁3号线，但20亩土地按照2015年的规划条件，只能建设两栋高层建筑。
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（4）西安
西安CBD体系中将趋于成为较为纯粹的以零售业为主的“中央商业区(CRD)”。在规模甚大的“西大街商业街区改造”及“骡马市商业步行街区”建设项目完工后，节点A的商业中心功能将得到强化，因而将依然是西安CBD体系中的一“极”。核心节点C位于西安高新区集中新建区，是目前新增商务(尤其是现代高端商务)活动主要聚集点，也是商务办公楼宇和高档商务设施最集中的地段，将发展成为(在很大程度上已经成为)西安市真正的“中央商务区(主CBD)”，形成以高新技术产业为核心的现代商务活动聚集区。
资料来源：资产信息网 千际投行
第三章 未来展望
我们认为，CBD未来的发展前景仍然是积极向上的。
首先，随着城市化进程的加速，CBD作为城市的核心区域，将继续扮演重要的角色。随着城市人口的增长和产业结构的升级，CBD的需求将会持续增加，未来将有更多的企业和机构选择在CBD定位其总部或分支机构。CBD也将继续成为城市商业和金融中心，吸引更多的商业和金融机构入驻，形成集聚效应。
其次，随着互联网和新技术的不断发展，CBD的产业结构也将发生变化。未来CBD中的企业将更多地关注科技创新和数字化转型，包括云计算、大数据、人工智能、物联网等领域，这将为CBD带来更多的增长点和新机遇。
此外，CBD的可持续发展也将成为未来的重要方向。随着社会对环保和可持续发展的关注度越来越高，未来CBD的建设将更加注重节能减排、环保低碳，以及社会责任和社会效益等方面的要求。
最后，CBD的发展还将受到政府政策的影响。未来政府将继续推进城市化进程，加强城市规划和土地利用管理，优化城市交通和基础设施建设，这将为CBD的发展提供更加有利的政策环境。
综上所述，CBD作为城市的核心区域，其未来发展前景依然广阔，未来CBD将继续成为城市的经济、商业和金融中心，吸引更多的企业和金融机构入驻，形成更为繁荣的发展局面。
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