Отчет об исследовании путей выхода из инвестиций в недвижимость за 2023 г.

Глава 1 Обзор инвестиций в недвижимость

Недвижимость (Real Estate) — это экономическое понятие, охватывающее землю и ее постоянные строения (такие как здания и дома) и природные ресурсы (такие как полезные ископаемые, водные источники, сельскохозяйственные культуры). Его можно разделить на четыре категории: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость и земля.

• Жилая недвижимость: эта категория недвижимости включает в себя новые и бывшие в употреблении семейные дома, многоквартирные дома, кондоминиумы, таунхаусы и многое другое.
• Коммерческая недвижимость: Коммерческая недвижимость включает в себя торговые центры, магазины, офисные здания, гостиницы и другие объекты торговли и обслуживания.
• Промышленная недвижимость: Промышленная недвижимость включает в себя заводы, склады, научно-исследовательские центры и т. д.
• Земля: Сюда входят неосвоенные земли, фермы, ранчо и т. д.

Право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено путем покупки, аренды или аренды с покупкой. Профессионалы в этой области, в том числе девелоперы, строители, управляющие недвижимостью, инвесторы и различные поставщики услуг, такие как агенты по недвижимости, оценщики, юристы и т. д.

Кроме того, недвижимость также является важной категорией инвестиций, которая включает в себя покупку, владение, управление, сдачу в аренду или продажу недвижимости с целью получения прибыли. Вот некоторый базовый обзор инвестиций в недвижимость:

• Как инвестировать: Инвесторы могут покупать недвижимость напрямую в качестве инвестиции или инвестировать косвенно через инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или акции и облигации, связанные с недвижимостью.
• Источники дохода: доход от инвестиций в недвижимость обычно поступает из двух источников: доход от аренды и прирост капитала. Доход от аренды — это регулярный доход, получаемый при сдаче имущества в аренду; прирост капитала происходит от повышения стоимости имущества, которое инвесторы зарабатывают, продавая имущество после того, как оно выросло в цене.
• Риск против доходности: инвестиции в недвижимость могут приносить более высокую прибыль, чем многие другие виды инвестиций, но риски также относительно высоки. Изменения стоимости недвижимости, нестабильность дохода от аренды, плата за управление недвижимостью и изменения рыночного спроса и предложения могут повлиять на возврат инвестиций.
• Типы инвестиций в недвижимость: общие типы инвестиций в недвижимость включают жилую недвижимость (например, квартиры, особняки), коммерческую недвижимость (например, офисные здания, магазины розничной торговли, отели), промышленную недвижимость (например, склады, фабрики) и землю. вложения.
• Исследование и анализ рынка: Успешные инвестиции в недвижимость требуют углубленного изучения и анализа рынка, включая оценку местоположения объекта, окружающей среды, рыночных тенденций, уровня арендной платы, качества объекта и других факторов.
• Долгосрочные инвестиции: Недвижимость часто считается долгосрочной инвестицией, так как обычно требуется некоторое время, чтобы стоимость недвижимости значительно выросла. Кроме того, покупка и продажа недвижимости также требует времени и может включать некоторые расходы, такие как транзакционные сборы, судебные издержки и т. д.
• Налоговые соображения: Инвестиции в недвижимость также связаны с некоторыми налоговыми вопросами, такими как налог на имущество, налог на прирост капитала и т. д., которые необходимо учитывать инвесторам.

Таким образом, инвестиции в недвижимость являются важной стратегией повышения благосостояния, которая обеспечивает возможности для получения дохода и прироста капитала, но также требует от инвесторов определенных знаний о рынке и терпимости к риску.

Глава вторая Пути выхода из индивидуальных инвестиций в недвижимость

• Общий перевод: Это самый распространенный и самый прямой способ обналичивания. Однако в этом случае цикл транзакции обычно длинный и транзакция усложняется. На период купли-продажи дома требования выше.
• Раздельная передача ипотечных прав: то есть обычно используемый ипотечный кредит.Преимущество в том, что вы имеете право использовать его самостоятельно, и у вас все еще есть собственный доход от будущего повышения цен на жилье. Ипотечные кредиты для банковских операций: Ипотечные кредиты могут быть применены как для жилья с полной оплатой, так и для кредитного жилья.При соблюдении условий можно получить 60-70% действующего кредита с максимальной суммой 20 миллионов и срок от 1 до 20 лет. Банковская потребительская ипотечная ссуда: дом используется в качестве залога, а ссуда используется непосредственно для потребления, и сумма обычно составляет менее 1 миллиона. По сравнению с действующим жильем, этот вид кредита прост и не требует бизнес-лицензии.
• Отдельно переведите право на проживание на 70 лет: мало того, что вам не придется платить выкупы и проценты, так еще и вы будете владеть доходом от будущего подорожания жилья.Минус в том, что вы не имеете права на его использование.
• Отдельная передача права собственности: вы можете получить сумму наличными и жить самостоятельно в течение 70 лет или сдавать ее в аренду, чтобы получить арендную плату за 70 лет.Недостаток заключается в том, что вы не можете получить выгоду от будущего повышения цен на жилье.
• Аренда: Получайте арендную плату один раз в год.Преимущество в гибкости.Недостаток в том, что вы не можете получить большую сумму наличными сразу.
• Кредит на ремонт, кредит на парковочное место: это целевой потребительский кредит на основе недвижимости, который не требует залога.Сумма обычно составляет 500 000, от 5 до 10 лет, а ежемесячная процентная ставка составляет около 0,3%. Некоторые банки могут даже упаковать его для других целей потребления.
• Кредит с ежемесячным платежом: это также кредитный кредит на основе недвижимости.Обычно после погашения ежемесячного платежа в течение 6 месяцев можно получить определенную сумму кредитного кредита в соответствии с суммой ежемесячного платежа и увеличенным множителем.
• Крупный платеж по кредитной карте: на самом деле это замаскированный потребительский платеж. В зависимости от стоимости имущества, личных занятий и суждений о работе, подайте заявку на кредитную карту крупной стоимости или карту в рассрочку, обычно с лимитом более 100 000, которую можно взять взаймы и погасить в любое время, и срок может быть как пока 5 лет.
• Финансирование сватовства: чтобы подать заявку на банковский кредит, вы будете зависеть от вашей личной кредитной информации.Если ваш личный кредитный рейтинг не очень хорош, а владелец недвижимости слишком стар, вы можете использовать его личность, чтобы подать заявку на банковский кредит с помощью подходящих подделок. Его коллегами обычно являются ближайшие родственники или доверенные друзья.

Стоит отметить, что выходящие инвестиции в недвижимость могут иметь налоговые последствия. Например, продажа имущества может облагаться налогом на доходы физических лиц, а сдача имущества в аренду может облагаться налогом на имущество. Поэтому инвесторам может потребоваться консультация профессионального финансового консультанта или налогового консультанта при рассмотрении стратегии выхода.

Глава III Пути выхода из инвестиций в недвижимость предприятий

К основным способам отказа предприятий от инвестиций в недвижимость можно отнести следующие:

(1) Продажа имущества

Общие проекты коммерческой недвижимости по продаже недвижимости можно разделить на следующие три модели продаж.

• Общая продажа: стоимость управления проектом низкая, и при продаже можно получить выгоду от повышения стоимости земли.Однако из-за высокой цены общей продажи трудно найти покупателей, и это зависит от зрелости проекта. , продать незрелые проекты сложнее, доход ниже, а общая продажа требует определенного цикла сделки, в результате чего возврат средств происходит медленнее, а для полного восстановления требуется определенный период.
• Раздельная продажа: Раздельная продажа заключается в разделении коммерческого проекта на несколько небольших магазинов и продаже их покупателям.Его преимущество в том, что он может быстро найти покупателей.Однако из-за слишком большого количества магазинов права собственности диверсифицированы и ими трудно управлять. Внедрение единого управления легко может привести к неорганизованной работе коммерческих проектов. Что еще более важно, при разделенной продаже слишком много сторон, заинтересованных в сделке, быстро сформировать цену непросто, это занимает много времени, а время возврата капитала относительно велико, а также могут быть ситуации, когда оставшаяся относительно плохая недвижимость не может быть продана.
• Обратная аренда после продажи: обратная аренда после продажи — это обязательство проектной стороны предоставить владельцу более высокую прибыль. В определенной степени это может стимулировать продажи и, таким образом, вернуть средства. После обратной аренды он может лучше реализовать унификацию общего коммерческого права управления и достижения торговых центров эффект. Тем не менее, необходимо проверить силу денежного потока капитала девелопера, Обещание высокой доходности оказывает определенное финансовое давление на девелопера, и в то же время девелопер должен нести определенную степень рыночного операционного риска. .

(2) Продажа капитала

Продажа акций — распространенный способ выхода из коммерческой недвижимости. Выходной метод продажи капитала позволяет не только получать доход от добавленной стоимости, приносимый рынком капитала, но и избегать некоторых высоких налогов, а основные средства превращаются в ликвидные продукты секьюритизации, что увеличивает ликвидность и может быть снято за наличные деньги в любое время. время.По сравнению с продажей недвижимости более гибкой. Однако продажа капитала связана со многими вопросами, и процесс выхода из сделки является относительно длительным, что трудно осуществить в краткосрочной перспективе и требует определенного промежутка времени.

(3) Листинг REIT

REIT (инвестиционные фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости) — это способ выдачи справок о доходах для сбора средств от определенного большинства инвесторов, а специальные инвестиционные учреждения осуществляют управление инвестициями в недвижимость и распределяют совокупный доход от инвестиций среди инвесторов пропорционально трастовому фонду. .

Этот метод выхода имеет сильную инвестиционную привлекательность.Для инвесторов он может напрямую инвестировать в права собственности на активы, и ограничения управления относительно строгие, и права и интересы инвесторов могут быть гарантированы, а канал выхода инвестиций из фонда гладкий, и Владельцы REIT могут выйти из инвестиций через торговлю ценными бумагами. Однако REIT подходят только для арендованной недвижимости и недвижимости со стабильным денежным потоком, у них более высокие требования к самому проекту, требующие от коммерческих проектов высокой прибыльности и хороших условий эксплуатации и т. д., а также строгая оценка предприятий или проектов. .

(4) Банковское финансирование

Способ банковского финансирования состоит в том, чтобы сдать в аренду всю коммерческую недвижимость для получения дохода от аренды и в то же время использовать недвижимость в качестве залога для подачи заявки на получение кредита в банке.Этот метод выхода может сохранить права собственности и способствует долгосрочному срок устойчивой эксплуатации. Тем не менее, сила денежного потока застройщика проверяется, а требования к эксплуатации и управлению относительно высоки.После финансирования будет получена определенная сумма процентов по кредиту.Когда земля будет продана, на нее также повлияет оценка и амортизация от стоимости земли.Если управление не будет хорошим, это легко приведет к разрыву цепочки капитала.

(5) Имитация выхода из ликвидации

То есть, когда сторона проекта (в основном проектная компания и ее контролирующий акционер, фактический контролер) и/или базовый проект реализуют смоделированные условия ликвидации, указанные в документах по сделке, проектная компания начнет смоделированную процедуру ликвидации в соответствии с смоделированным принципы и процедуры ликвидации, предусмотренные в документах по сделке, и на их основе определить стоимость проектной компании и стоимость капитала проектной компании, принадлежащего фонду недвижимости, а затем держателя контрольного пакета акций, фактического контролера или назначенного им лица проектная компания передаст капитал проектной компании, принадлежащий фонду недвижимости, на основе стоимости, определенной на основе имитации ликвидации. Капитал, чтобы реализовать изъятие фондов недвижимости из инвестиций в проектные компании.

Этот метод может быть гибко разработан в соответствии с различными деловыми схемами и принят отраслевой ассоциацией фондов при подаче документов в фонды недвижимости. Поэтому этот метод принят большинством фондов недвижимости.

На выбор вышеуказанных методов будет влиять множество факторов, в том числе финансовое состояние предприятия, рыночная среда, законы и правила и т. д.

Глава 4 Ключевые моменты инвестиционных стратегий

Стратегия выбора времени инвестирования

Сроки инвестирования являются ключевым фактором в инвестировании в недвижимость. Инвесторы должны уделять пристальное внимание тенденциям рынка недвижимости, включая спрос и предложение, колебания цен, изменения политики и т. д. Вообще говоря, рынок жилья, вероятно, будет работать лучше в периоды экономического роста и когда процентные ставки низкие. И наоборот, во время экономического спада или периода роста процентных ставок рынок недвижимости может оказаться под давлением. Поэтому инвесторам необходимо определить сроки инвестиций, исходя из рыночных условий и экономических циклов.

Покупать дешево и продавать дорого можно, выбрав правильный момент инвестирования, чтобы получить прибыль от инвестиций. Точное понимание макроэкономики моей страны и внимание к социальным факторам являются основой для выбора правильного времени. Будь то социальное развитие или экономическое развитие, существует цикл, состоящий из пика → впадины → пика →……. Поэтому, пока мы понимаем циклический закон экономического развития, мы неизбежно будем осуществлять инвестиции в недвижимость и получать прибыль, покупая дешево и продавая дорого.

Соответствующие изменения политики оказывают относительно большое влияние на рынок недвижимости, и это влияние может быть как положительным, так и отрицательным. Поэтому мы должны уделять пристальное внимание изменениям в соответствующей национальной политике и в полной мере использовать соответствующую политику для принятия решений об инвестициях в недвижимость.

Обратите особое внимание на другие соответствующие внутренние инвестиции и условия рынка капитала. Поскольку общее богатство страны определяется в конкретный момент времени, вложение большого количества средств в финансовый рынок и рынок ценных бумаг неизбежно приведет к подъему финансового рынка и рынка ценных бумаг, что показывает, что финансовый и рынки ценных бумаг находятся в бычьем рынке. В настоящее время, поскольку большая часть общего богатства вкладывается в финансовый рынок и рынок ценных бумаг, соответствующие средства, вложенные в рынок недвижимости, должны быть меньше, что может проявляться как избыток предложения недвижимости. может быть в низшей стадии цикла Это может быть идеальным временем для инвестиций.

Стратегия разнообразия инвестиций

Существуют различные типы инвестиций в недвижимость, включая жилую недвижимость, коммерческую недвижимость, промышленную недвижимость и землю. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности и риски. Например, рынок жилой недвижимости относительно стабилен, но доходность может быть ниже, коммерческая и промышленная недвижимость может иметь более высокую доходность, но и риски выше. Таким образом, инвесторы должны выбирать подходящие инвестиционные продукты в соответствии со своей устойчивостью к риску, размером капитала и инвестиционными целями.

При выборе инвестиционного продукта в сфере недвижимости следует в первую очередь понять точку зрения осуществления инвестиционных действий в условиях большей безопасности и лучшего контроля. Инвестирование в промышленную недвижимость требует осторожности. При выборе объекта инвестирования необходимо также уделить внимание качеству продукции и бренду застройщика.

Стратегия инвестиционных фондов

Стратегия инвестиционного фонда в основном связана с источником и масштабом инвестиционных фондов. Инвесторы могут использовать свои собственные средства для инвестирования, или они могут занимать деньги или инвестировать в партнерства. Каждый подход имеет свои преимущества и риски. Например, риск инвестирования за счет собственных средств относительно низок, но может ограничивать масштабы вложений, тогда как заемные или партнерские инвестиции могут расширить масштабы вложений, но также могут увеличить риск. Поэтому инвесторам необходимо сформулировать соответствующие стратегии инвестиционных фондов в соответствии с их собственным финансовым положением и устойчивостью к риску.

Небольшой объем средств инвесторов сильно повлияет на понимание инвесторами инвестиционных возможностей и повлияет на доходность инвестиций. Таким образом, финансирование можно рассматривать как инвестирование в прибыль.Ключом к финансированию является взвешивание стоимости финансирования.

• Личное финансирование: по сравнению с кредитами резервного фонда и коммерческими кредитами, из-за более низкой процентной ставки по кредитам резервного фонда кредиты резервного фонда являются первым выбором для кредитов, за которыми следуют коммерческие кредиты.
• Финансирование предприятия: первой предпосылкой для финансирования предприятия в сфере недвижимости является возможность анализа ситуации самого предприятия и проекта и оценка проекта в соответствии с рыночной стоимостью; второй и самый важный момент - обеспечить что средства финансирующей стороны безопасно получены в процессе финансирования.Гарантия, то есть структура транзакции для ввода и вывода средств финансирования должна полностью учитывать абсолютные требования финансирующей стороны к безопасности средств. Методы финансирования, которые больше подходят для предприятий, занимающихся недвижимостью в моей стране, - это долевое финансирование, финансирование приобретения и финансовое финансирование.

Стратегия реализации инвестиций

Стратегия реализации инвестиций относится к стратегии преобразования активов недвижимости в наличные деньги. Общие методы монетизации включают продажу недвижимости, аренду недвижимости и монетизацию через инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или краудфандинг недвижимости. Каждый подход имеет свои преимущества и риски. Например, продажа имущества может обеспечить немедленную прибыль, но может облагаться налогом на прирост капитала, в то время как сдача имущества в аренду может обеспечить стабильный поток дохода, но может потребовать от инвестора взять на себя ответственность и расходы по управлению имуществом.

Стратегия определения времени обналичивания должна, во-первых, охватывать экономический цикл, чтобы получать прибыль, покупая подешевле и продавая подороже в лучшее время; во-вторых, активно искать подходящих покупателей для продажи; в-третьих, метод обратной операции с обычные жители могут быть использованы для осуществления обналичивания. "

Глава V Управление рисками

Управление рисками инвестиций в недвижимость представляет собой сложный процесс, включающий идентификацию, оценку и контроль различных потенциальных рисков. Ниже приведены некоторые из основных рисков инвестиций в недвижимость и соответствующие стратегии управления:

• Рыночный риск: колебания рынка недвижимости могут повлиять на возврат инвестиций. Например, изменения цен на жилье, арендной платы или процентных ставок могут повлиять на прибыльность инвестиций. Стратегии управления рисками могут включать проведение исчерпывающего исследования рынка, выбор инвестиций на рынках со стабильным спросом и хорошими перспективами роста, а также диверсификацию инвестиций для распределения риска.
• Финансовые риски: Инвестирование в недвижимость обычно требует значительного капитала и, следовательно, может быть сопряжено с финансовыми рисками, такими как увеличение стоимости займа или проблемы с потоком средств. Стратегии управления рисками могут включать поддержание надлежащего управления денежными потоками, выбор подходящей финансовой структуры (например, соответствующего соотношения долга к собственному капиталу) и поддержание достаточных резервов наличности для покрытия непредвиденных ситуаций.
• Операционный риск: Эксплуатация и управление недвижимостью также могут представлять риски, такие как проблемы с управлением недвижимостью, проблемы с арендаторами или увеличение затрат на техническое обслуживание. Стратегии управления рисками могут включать в себя выбор качественной управляющей компании, поддержание хороших отношений с арендаторами, а также регулярное техническое обслуживание и обновление имущества.
• Юридический риск и риск нарушения: инвестиции в недвижимость требуют соблюдения различных законов и правил, таких как права землепользования, строительные нормы или экологические нормы. Стратегии управления рисками могут включать работу с профессиональным юрисконсультом, а также понимание и соблюдение всех соответствующих законов и правил.
• Экологический риск: на инвестиции в недвижимость могут повлиять факторы окружающей среды, такие как стихийные бедствия или загрязнение окружающей среды. Стратегии управления рисками могут включать проведение экологических оценок, выбор географических мест, менее подверженных экологическим рискам, и покупку соответствующей страховки.

Выше приведены лишь некоторые основные риски и стратегии управления инвестициями в недвижимость.Конкретные риски и стратегии могут различаться в зависимости от типа инвестиций, региона и рыночной среды. В целом, успешное управление рисками требует от инвесторов глубокого понимания рынка, надежных финансовых и операционных возможностей управления, а также чувствительности к юридическим и экологическим вопросам.

Фото на обложке Гаррета Паркера на Unsplash